Según el Libro Atlas del AMA, la población en el primer anillo del AMA ha crecido 50% en los últimos 20 años, mientras que en el segundo anillo el crecimiento supera el 100%. Sin embargo, estas son las zonas con mayores carencias urbanas y escasez de infraestructura, lo que agrava la crisis metropolitana.

Asunción tiene una densidad de apenas 40 habitantes por hectárea, cuando una ciudad sostenible debe alcanzar al menos 70 habitantes por hectárea. En comparación, Buenos Aires cuenta con 140 habitantes por hectárea y sigue en proceso de densificación.

A esto se suma el déficit de vivienda urbana, estimado en 1.000.000 de unidades según el Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), y los efectos del cambio climático, que en los próximos años acelerarán la migración rural hacia las ciudades, debido a sequías, aumento de temperatura e incendios.

Intervención sobre el patrimonio histórico

La Ley 5621 de Patrimonio es demasiado generalista y necesita actualización. Fomentar la recuperación de viviendas y comercios en el CHA es clave, pero sin poner en formol todo el patrimonio. La catalogación de edificios debe contemplar diferentes niveles de protección, permitiendo intervenciones que mantengan la memoria urbana pero eviten su abandono.

Ejemplos de ciudades que han sabido restaurar sus cascos históricos sin perder identidad sobran: Berlín, Barcelona, Bolonia, Lisboa, Nueva York, y en América Latina, Rosario, Buenos Aires, Río de Janeiro, São Paulo, Montevideo, Quito, Lima, Bogotá y Cali.

Cuando las nuevas oficinas del gobierno en el puerto comiencen a funcionar, es probable que otros sectores del centro siguan perdiendo actividad, como sucedió con varios negocios locales, incluyendo la retirada de McDonald’s.

La Teoría de las Ventanas Rotas advierte que cuando una comunidad muestra signos de deterioro y nadie los atiende, la delincuencia se apropia del espacio. El abandono del centro solo contribuirá al aumento de la inseguridad.

Por esto, en lugar de urbanizar la Costanera Norte con lógica recaudatoria, sería más estratégico generar equipamientos deportivos y culturales—como se hizo en la Costanera de Lima—para generar espacios de convivencia y pacificación social, promoviendo el uso del espacio público por todos los sectores.

Para entender la relevancia del espacio público, basta con observar cómo Encarnación transformó su dinámica urbana con una costanera de 27 km, dejando atrás una ciudad oscura y encerrada, dependiente de entretenimiento digital en espacios privados.

Congestión y Plan de Movilidad

La congestión vehicular es una de las principales barreras para revitalizar el CHA. Sin un diseño urbano que favorezca la movilidad eficiente, la ciudad se vuelve inaccesible, dificultando el regreso de habitantes y actividades comerciales.

Es necesario un Plan de Movilidad (PM), no solo un Plan de Electromovilidad, como el que recientemente fue vetado por cuestiones impositivas. Un PM integral debe coordinar todos los sistemas de transporte, incluyendo:

• Transporte convencional a hidrocarburos.
• Electromovilidad.
• Movilidad alternativa (bicicletas, patinetas, caminabilidad urbana).
• Peatonalización de ciertos sectores.
• Terminales de trasbordo descentralizadas, para que los ómnibus a hidrocarburos no ingresen al CHA, permitiendo solo buses eléctricos en los troncales centrales.

Ejemplos exitosos en movilidad urbana incluyen el PM de Montevideo, el RIT de Curitiba, el TransMilenio de Bogotá, el MIO de Cali, el Metrobus-Q de Quito, el Metropolitano de Lima, el Transantiago en Chile, y el Metrobús de Ciudad de México.

Para coordinar estas estrategias, es imprescindible crear un Consorcio de Transporte, como lo hacen países como Uruguay, Argentina y España, asegurando articulación entre todos los operadores.

Urbanismo social: invertir en barrios populares

El modelo de Curitiba es ejemplar en integración social, combinando su Red de Transporte Integrada con programas urbanos como:

• «Basura que no es Basura»: reciclaje a cambio de boletos de transporte.
• Nuestra Villa: programa de tenencia de tierras en asentamientos.
• Vivir Juntos: uso de espacios escolares para actividades comunitarias.
• Plan 2000, Curitiba Tecnológica, entre otros.

Como señala Rem Koolhaas, el urbanismo vive en la incertidumbre, y a veces las buenas intenciones generan efectos perversos. Un claro ejemplo es la urbanización San Francisco, donde los asentamientos periféricos terminaron generando una mayor segregación en lugar de integración.

La ciudad no debe apostar por competitividad inmobiliaria, sino por productividad urbana, es decir, maximizar los recursos disponibles con intervenciones mínimas pero efectivas.

Fortalecer comunidades, clubes y centros vecinales es clave para reducir desigualdades, mediante acuerdos y compromisos participativos.

Cinco regulaciones e incentivos clave para repoblar el CHA

1. Impuesto a la vivienda vacía en el CHA y remate de viviendas morosas. Ciudades como São Paulo y Nueva York lograron recuperar zonas desurbanizadas aplicando este modelo.
2. Exoneración de estacionamientos en construcciones multifamiliares, reduciendo hasta 30% los costos de inversión inmobiliaria. Esto permitiría que edificaciones existentes sean compatibles con el nuevo uso.
3. Exoneración de impuestos a la construcción de proyectos multifamiliares, acelerando los procesos de comercialización y ejecución.
4. Prohibición de acceso de ómnibus a hidrocarburos al corazón del CHA, permitiendo únicamente buses eléctricos.
5. Actualización de la Ley 5621, estableciendo subcategorías patrimoniales más precisas, diferenciando inmuebles a conservar, a mejorar, a demoler parcialmente o a reemplazar, evitando subjetividades en la aprobación de permisos.

Repoblar el CHA requiere acciones concretas y decisiones estratégicas. Sin regulaciones e incentivos claros, Asunción seguirá perdiendo habitantes y actividad comercial, profundizando su crisis urbana.

La ciudad debe recuperar su compacidad, su movilidad eficiente y su integración social, convirtiendo el CHA en un modelo de revitalización urbana, en lugar de verlo como un obstáculo para el desarrollo.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcciones Sostenibles PYGBC
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Dimplomado en Patologías por Arquimétodo.
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos