Con 128 km², Asunción presenta una densidad de alrededor de 3.727 habitantes por km² (equivalente a 37 hab/ha). En comparación, Montevideo registra 65 hab/ha, Santiago de Chile 85 hab/ha, Buenos Aires 140 hab/ha y São Paulo supera los 200 hab/ha. Diversos estudios de planificación urbana sugieren que una ciudad sostenible requiere, como mínimo, 70 hab/ha para garantizar eficiencia en el uso del suelo y de los servicios (ONU-Hábitat, 2016). Esta brecha evidencia el carácter disperso y poco compacto del tejido urbano asunceno.

Causas de la desurbanización

Entre las principales causas se destacan la falta de vivienda asequible para jóvenes, la creciente inseguridad y el deterioro de la infraestructura urbana. A esto se suma la ausencia de un plan de movilidad multimodal y la especulación del suelo impulsada por la inversión extranjera. El resultado ha sido un encarecimiento generalizado del suelo hasta el tercer anillo del Área Metropolitana de Asunción (AMA), reduciendo las oportunidades de residencia en la capital.

El patrón de crecimiento disperso y la baja densidad urbana se explican también por la resistencia al cambio en las tipologías de vivienda, persiste una preferencia por las casas con patio y jardín, vinculada a una herencia cultural rural. Sin embargo, este fenómeno no se debe solo a “costumbres arraigadas”, sino también a la escasa oferta de viviendas verticales asequibles y a la rigidez normativa en los códigos urbanos.

Actualmente, el modelo tradicional de acceso a la vivienda mediante la compra de un lote ha perdido vigencia. Los precios se han disparado y la expansión periférica ya no es una opción viable para quienes trabajan en la capital. Seguir extendiendo la mancha urbana implica mayores costos en transporte, infraestructura y servicios públicos, invertir en el centro urbano, en cambio, permitiría atraer inversiones y aumentar la densidad poblacional de manera sostenible.

Sin una planificación estatal coherente, la ciudad enfrenta degradación urbana, aumento de la desigualdad, inseguridad y contaminación ambiental. Pero el problema no radica solo en la ausencia de planificación, sino también en la falta de políticas integrales y coordinadas entre los niveles municipal, metropolitano y nacional.

Problemas asociados a la falta de planificación

1. Patrimonio histórico y urbanización

La Ley N.º 5621 sobre patrimonio histórico requiere una actualización profunda. La catalogación actual no distingue niveles de protección ni facilita intervenciones adaptativas que eviten el abandono de edificios. Una regulación más flexible permitiría restauraciones compatibles con la conservación y el uso contemporáneo. Experiencias internacionales como Berlín, Barcelona o Nueva York muestran que la rehabilitación del patrimonio puede coexistir con el desarrollo urbano (Wilson & Kelling, 1982).

La “teoría de las ventanas rotas” (Wilson & Kelling, 1982) destaca que el deterioro físico del entorno genera sensación de inseguridad y promueve conductas delictivas. Mantener los espacios públicos en buen estado no solo preserva el patrimonio, sino que también contribuye a la cohesión social y a la seguridad ciudadana.

2. Congestión y movilidad

La congestión vehicular es uno de los mayores obstáculos para disfrutar y habitar la ciudad. Las largas distancias y la dependencia del automóvil reducen la accesibilidad y encarecen la vida urbana. Un plan de movilidad integral debe priorizar el transporte público, la intermodalidad y la infraestructura peatonal y ciclista. Ciudades como Montevideo, Curitiba y Bogotá han demostrado que un sistema de movilidad planificado puede revitalizar los centros urbanos y mejorar la calidad de vida.

3. Urbanismo social e inversión en barrios populares

La recuperación urbana debe incorporar políticas de inclusión y desarrollo comunitario. Programas como la Red Integrada de Transporte (RIT) de Curitiba o iniciativas de reciclaje y economía circular (“Basura que no es basura”, “Intercambio verde por boletos”) combinan sostenibilidad ambiental con movilidad y participación ciudadana. Asimismo, proyectos como Vivir Juntos, que promueven el uso comunitario de espacios escolares para actividades deportivas, recreativas y artísticas, han mostrado efectos positivos en la reducción de la delincuencia y el fortalecimiento de la economía barrial.

Invertir en barrios populares, educación y espacios públicos accesibles no es solo una cuestión social, sino también una estrategia urbana para equilibrar el crecimiento y reducir desigualdades.

Estrategias para repoblar el Centro Histórico de Asunción (CHA)

La revitalización del CHA requiere incentivos fiscales y normativos que estimulen la vivienda y la inversión sostenible. Algunas medidas posibles incluyen:

1. Aplicar un impuesto a viviendas vacías ubicadas en ejes cívicos o patrimoniales.
2. Exonerar la obligación de construir estacionamientos en edificios multifamiliares.
3. Otorgar exoneraciones fiscales a proyectos de vivienda sostenible.
4. Restringir el acceso de ómnibus a hidrocarburos en el centro histórico.
5. Actualizar la Ley N.º 5621 para flexibilizar las intervenciones patrimoniales, priorizando la conservación activa.

Estas medidas deben acompañarse de políticas que aseguren transparencia, equidad territorial y participación ciudadana en la toma de decisiones.

El desafío no consiste solo en atraer nuevos residentes, sino en construir una ciudad más equitativa, habitable y culturalmente coherente con su identidad. Con una planificación metropolitana sólida y una gestión pública orientada al bien común, Asunción puede convertirse en un referente regional en sostenibilidad urbana y preservación patrimonial.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Especializado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos