Tendencias del Mercado Inmobiliario en Paraguay: ¿Sostenibilidad o Burbuja?.

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El mercado inmobiliario de Paraguay continúa experimentando un crecimiento notorio que atrae tanto a inversores locales como internacionales, y parece estar adentrándose en una nueva fase de desarrollo. Datos recientes del Censo de Población y Vivienda de 2022 en Paraguay no solo han ajustado las previsiones de crecimiento poblacional a un nivel por debajo del 20%, sino que, de manera contrapuesta, revelan un significativo aumento en el número de hogares.

Este panorama dinámico y cambiante del mercado inmobiliario paraguayo nos invita a explorar tanto sus desafíos como sus oportunidades, y a entender el contexto que rodea este florecimiento en el sector de bienes raíces.

El crecimiento de la vivienda en los últimos 20 años.

Para el CENSO 2002 existían 1.098.005 hogares, actualmente las cifras preliminares publicadas del último CENSO 2022 registró 1.670.495 hogares, esto indica un aumento del 50% en 20 años, sin embargo, la población en 2002 era de 5.163 millones y en 2022 de 6.109 millones, un poco más del 19%.

Si bien el número de hogares ha aumentado significativamente en los últimos años, es importante considerar si este aumento se justifica por cambios en la estructura familiar o si está relacionado con la especulación inmobiliaria, ya que existen 2.109.864 viviendas, alrededor de 440.000 viviendas vacías según datos preeliminares.

Los precios por m2 en la actualidad:

Según publicación del diario 5días sobre el análisis de la consultora Moebius.uy sobre el precio de venta por m2 de vivienda nueva, va de 2.000 USD a 1.400 USD el m2, en barrios como Mburucuyá, Las Mercedes, Las Lomas, Villa Morra, Barrio Jara, de Asunción.

Por otra parte, en el Área Metropolitana de Asunción (AMA), Luque sigue siendo la ciudad preferida por los inversores, con mayor oferta de vivienda, y los precios rondan entre 800 a 1.200 dólares el m2, le sigue la ciudad de Fernando de la Mora y luego Lambaré.

El auge inmobiliario en Paraguay sigue impulsado en relación con la situación económica de los países vecinos, como Argentina. La devaluación de la moneda argentina y las políticas impositivas restrictivas han llevado a inversores argentinos a buscar oportunidades en el mercado inmobiliario paraguayo. También se suman inversores chilenos que ven la oportunidad en Paraguay, ya que el nuevo gobierno de Chile está impulsando obligaciones para el desarrollo de loteamientos o barrios privados que antes no existían. Y debemos sumar en menor cantidad inversores bolivianos, uruguayos, brasileños y peruanos al mercado inmobiliario.

Según Raúl Constantino presidente de la CAPADEI en entrevista en 1080am, el 75% de los inmuebles en Asunción se compran con el propósito de inversión para alquiler. ¿Refleja una tradición de inversión en bienes raíces en el país o son nuestros vecinos que usan como caja de ahorros?.

Insuficiente infraestructura pública y créditos.

El presidente de CAPADEI también mencionó el contraste entre los barrios que prosperan y aquellos que no han tenido éxito en atraer inversores. En particular, citó a Sajonia y San Vicente como ejemplos de áreas que no han logrado el retorno esperado, pese a esfuerzos de inversionistas, mientras que barrios como Las Mercedes, Barrio Jara, Villa Morra y Molas López concentran la mayor parte de las inversiones.

Esto sugiere una brecha en la distribución de la inversión, que podría abordarse mediante políticas de inversiones púbicas. Si no se están realizando inversiones en infraestructura para respaldar el crecimiento inmobiliario, esto podría afectar negativamente la sostenibilidad del mercado.

¿Cómo podemos saber si existe una inflación inmobiliaria?

Determinar si se está viviendo una burbuja inmobiliaria en Paraguay requiere una evaluación cuidadosa de varios factores económicos y del mercado, los precios actuales no se relacionan al ingreso y es una señal preocupante, ya que el sueldo mínimo se sitúa en los de 368 USD muy inferior al precio por m2 antes mencionado.

La relación precio-ingreso es una métrica crucial en el mercado inmobiliario, ya que sirve como indicador de la asequibilidad de la vivienda. Esta relación se calcula dividiendo el índice de precios nominales de la vivienda por el ingreso nominal disponible per cápita (OCDE, 2023). Al comparar el costo de una propiedad con el ingreso promedio de los compradores potenciales, la relación precio-ingreso brinda información valiosa sobre la accesibilidad de la vivienda para diferentes grupos de ingresos. Una proporción más baja significa que la vivienda es más asequible, mientras que una proporción más alta indica que las propiedades pueden estar fuera del alcance de muchas personas.

La relación precio-alquiler es otra métrica crucial en el mercado inmobiliario, ya que proporciona información valiosa sobre la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Esta relación se calcula dividiendo el índice de precios nominales de la vivienda por el índice de precios de alquiler de la vivienda, teniendo ambos índices como año base 2015 (OCDE, 2023).

Recalculando…

1. Relación precio/ingreso:

Ingreso mínimo: 368 USD (sueldo mínimo).
Precio promedio por m2 de vivienda nueva: Entre 1,400 USD y 2,000 USD por metro cuadrado.

Supongamos un precio promedio de 1,700 USD por metro cuadrado en Asunción. Para una vivienda de 100 metros cuadrados, el precio promedio sería de 170,000 USD.

Relación precio/ingreso: 170,000 USD / 368 USD = aproximadamente 461 veces el ingreso mínimo.
Esta relación es extremadamente alta y podría ser indicativa de una sobrevaloración de las propiedades en relación con los ingresos.

2. Crecimiento de precios a lo largo del tiempo:

Entre el CENSO 2002 y el CENSO 2022, el número de hogares aumentó en un 50%, mientras que la población aumentó en poco más del 18%. Esto sugiere un crecimiento desproporcionado en la oferta de viviendas en relación con el crecimiento poblacional.

3. Tasas de interés y préstamos hipotecarios:

Las tasas de interés para los préstamos hipotecarios por AFD subió 1 punto porcentual las tasas para primera vivienda y 1,5 para Mi Casa en enero del 2023, lo que podría afectar la capacidad de las personas para adquirir viviendas.

4. Participación de inversores extranjeros:

Según Raúl Constantino, el 75% de los inmuebles en Asunción se compran con el propósito de inversión para alquiler, y se menciona la influencia de inversores argentinos. Esto indica una fuerte presencia de inversores extranjeros en el mercado.

5. Rentabilidad de alquiler:

Supongamos un departamento de 1 dormitorio en Asunción el promedio de venta ronda los 60.000 USD y el alquiler ronda los 450 dólares mensual, anual sería de 5.500 USD.
Relación Precio-Alquiler = 60.000 USD / 5.500 USD = 11 veces
Podría ser una señal de sobrevaloración del mercado indicador de burbuja.

4 de 5 indicadores analizados sugieren una posible burbuja inmobiliaria.

La alta relación precio/ingreso, el crecimiento desproporcionado en la oferta de viviendas en relación con el crecimiento poblacional, la influencia de inversores extranjeros y un posible desequilibrio entre los precios de compra y los ingresos por alquiler son factores preocupantes que deben ser evaluados cuidadosamente por expertos en bienes raíces y economistas para determinar la salud del mercado inmobiliario en el país.

Una burbuja inmobiliaria podría ser una preocupación si los precios de las viviendas están desconectados de los ingresos de la población, si hay una especulación excesiva, y si la inversión extranjera es el principal impulsor del mercado sin una demanda sólida detrás de ella. La falta de inversión en infraestructura y los aumentos de las tasas de interés también son factores que pueden influir en la salud del mercado inmobiliario en Paraguay.

Errores que no debemos cometer:

En América Latina hay varias ciudades que no han aprovechado de manera efectiva las inversiones extranjeras en desarrollo inmobiliario donde gobiernos municipales no han invertido lo suficiente en servicios para mejorar el contexto urbano y retener dichas inversiones.

Una planificación urbana efectiva y la inversión equilibrada en servicios públicos para aprovechar al máximo las inversiones extranjeras en desarrollo inmobiliario es primordial. Cuando los gobiernos no logran coordinar el crecimiento de la infraestructura con el desarrollo inmobiliario, las ciudades pueden enfrentar problemas graves que afectan la calidad de vida de sus habitantes y su atractivo como destinos para la inversión y el turismo. La planificación a largo plazo y la atención a las necesidades de la población local son esenciales para evitar estos problemas en el desarrollo urbano.

Medidas para prever una posible burbuja inmobiliaria en Paraguay:

1. Análisis cuidadoso: Es importante estudiar el mercado para entender si los precios de las casas están subiendo de manera razonable o si es especulación.
   Se debe establecer un equipo de expertos en bienes raíces que monitoree regularmente los precios de las propiedades y realice estudios de mercado para identificar tendencias preocupantes.
2. Control de inversión extranjera: Regular la inversión de otros países para evitar que inflen los precios de las casas. Se podrían imponer límites o algún impuesto a la cantidad de propiedades que los inversores extranjeros pueden comprar en ciertas áreas saturadas.
3. Inversión en áreas menos desarrolladas: Hacer inversiones públicas en lugares que no atraen inversores, para distribuir mejor el crecimiento inmobiliario. Se podrían ofrecer incentivos fiscales o subsidios a desarrolladores e inversores que inviertan en áreas que necesitan desarrollo, además del mantenimiento de la infraestructura.
4. Seguimiento de precios y salarios: Prestar atención a si los precios de las casas están relacionados con los salarios de la gente, para que las casas sigan siendo asequibles.
5. Planificación urbana inteligente: Coordinar el crecimiento de la construcción con mejoras en la infraestructura y servicios públicos. Desarrollar y modernizar los sistemas de transporte y servicios públicos es esencial, y fomentar el desarrollo de áreas verdes y espacios públicos en zonas urbanas menos atractivas para atraer inversiones y equilibrar la oferta.
6. Tasas de interés: Observar cómo las tasas de interés pueden afectar la capacidad de la gente para comprar casas y tomar medidas en consecuencia.

La clave para mitigar una posible burbuja inmobiliaria en Paraguay radica en la vigilancia constante, la planificación cuidadosa y la implementación de políticas que promuevan un desarrollo equilibrado y sostenible del mercado inmobiliario, asegurando que la vivienda siga siendo asequible y accesible para la población en general.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Especializado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos

Fuentes consultadas:

https://www.infocasas.com.py/venta/departamentos/asuncion/1-dormitorio
https://www.spotblue.com/es/wiki/real-estate-pricing/
https://www.ine.gov.py/censo2022/documentos/Revista_Censo%202022.pdf
https://www.5dias.com.py/real-estate/los-barrios-villa-morra-carmelitas-y-las-lomas-tienen-el-m2-mas-cotizado-de-asuncion