Asunción y Luque: El Motor Inmobiliario de Paraguay en Crecimiento Exponencial.

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La inversión, tanto extranjera como local, en el mercado inmobiliario de Paraguay ha demostrado ser altamente beneficiosa. Si queremos que continúe se debe gestionar de manera adecuada mediante una Planificación Urbana Sostenible. En los gráficos que presentamos a continuación, se pueden identificar las áreas de mayor actividad en el mercado inmobiliario en la actualidad, así como las regiones donde sería recomendable realizar inversiones en infraestructura pública para distribuir equitativamente la inversión y evitar la saturación.

Rentabilidad Inmobiliaria:

Estos análisis cuantitativos revelan la complejidad de la distribución de la oferta de m2 en departamentos y dúplex en la capital y su AMA. Los barrios con una infraestructura más avanzada, veredas y calles bien cuidadas, fácil accesibilidad, una variedad de opciones comerciales, restaurantes y lugares de entretenimiento tienden a atraer inversiones.

En contraste, los barrios más poblados o antiguos degradados, por una falta de mantenimiento en su infraestructura pública, no resultan tan atractivos para los inversores.

Tipologías de Propiedades y Demanda del Mercado

En lo que respecta a la oferta de departamentos, Asunción concentra mas del 75% de las inversiones, seguida de cerca por MRA, Fernando de la Mora, Luque y Villa Elisa. La mayoría de las unidades disponibles son de 2 dormitorios, lo cual refleja la nueva estructura demográfica familiar. Además, las unidades de 1 dormitorio siguen en aumento debido a su rápida rentabilidad en alquiler, mientras que los monoambientes muestran una tendencia a la baja.

En cuanto a las viviendas en dúplex, la oferta se encuentra distribuida mayormente en Asunción y  Luque el municipio con la mayor cantidad de ofertas, seguido por Fernando y Lambaré. El precio por m2 es más bajo debido a la escala tipológica y a la mayor demanda de propiedades con terrenos y patios.

El Papel de la Infraestructura Pública

A diferencia de otras ciudades, Asunción no se ve condicionada por características geográficas específicas, como costas, montañas o colinas. Las inversiones inmobiliarias están estrechamente ligadas a la economía urbana y a la infraestructura pública,  factores como centros comerciales, supermercados y zonas comerciales desempeñan un papel determinante.

La infraestructura pública desempeña un papel crucial en la atracción de inversiones inmobiliarias. La presencia de buenas veredas, servicios públicos confiables y accesibilidad a áreas comerciales y de entretenimiento influye en la elección de ubicaciones para nuevos desarrollos. Es importante que el gobierno continúe invirtiendo en la mejora de la infraestructura para mantener inversores y garantizar la calidad de vida de los residentes.

Sin espacios verdes cercanos no es posible vivir en departamentos.

Asunción cuenta con 3 importantes reservas verdes como son: el Banco San Miguel y la Bahía contaminada por aguas grises y vertederos clandestinos, el Jardín Botánico y Zoológico con 230has, menoscabado a la mitad de sus originales 450 has, y el Parque Guasú Metropolitano de 125has, sumado 200 plazas con pésimo mantenimiento, el Parque de la Salud del IPS y el Parque Urbano con 10has (ATLAS DEL AMA), no se incluye el Cerro Lambaré por obvias razones.

Bosquecito en barrio San Vicente a punto de ser talado para la construcción de Supermercado.

Sin embargo, la mayoría de los espacios verdes están en manos privadas y son altamente vulnerables a las fuerzas del mercado. Y las reservas públicas están pésimamente distribuidas en las periferias sin accesibilidad para la mayoría de la población, ya que los radios de acción de una plaza según las tendencias de Urbanismo Sostenible rondan entre los 300m a 400m. y de parques entre 3.000m a 4.000m.

Ordenando el Patio: ¿Pueden los Edificios Convivir con el Desorden Urbano?

Para garantizar la estabilidad y sostenibilidad del mercado inmobiliario, el gobierno paraguayo debería considerar una serie de decisiones fundamentales. Como afirmó el arquitecto urbanista Rem Koolhaas, «el caos es lo que ocurre cuando no ocurre nada», y se evita tomando medidas. Entre estas medidas se incluyen:

• Monitoreo y regulación efectiva del mercado inmobiliario.
• Incentivos para la ocupación de viviendas desocupadas.
• Mejora continua de la infraestructura pública.
• Planificación urbana sostenible que promueva un desarrollo equilibrado.

Las estadísticas del mercado inmobiliario en Paraguay revelan la importancia de una gestión cuidadosa y la necesidad de medidas gubernamentales para mantener un equilibrio en el mercado y garantizar su sostenibilidad a largo plazo.

8 acciones que deben acompañar el desarrollo inmobiliario:

1. Espacios Públicos Verdes: La creación y mantenimiento de áreas verdes accesibles no solo mejora la calidad de vida, sino que también aumenta la atractividad de una ubicación.
2. Mejora del Transporte Público: Un sistema de transporte público eficiente reduce la congestión y la contaminación.
3. Rescate del Patrimonio y del Centro Histórico: El turismo funciona si hay una historia que admirar, de lo contrario el negocio de AIRBNB tiene los días contados cuando pase la ola de inversión extranjera.
4. Densificación Controlada: La densificación planificada en áreas urbanizadas es clave para aprovechar mejor la infraestructura existente.
5. Edificios Ecoamigables: La construcción de edificios ecológicos y eficientes energéticamente reduce el impacto ambiental.
6. Gestión de Residuos y Reciclaje: Programas eficientes de gestión de residuos y reciclaje son esenciales para reducir la contaminación.
7. Regeneración Urbana: La revitalización de áreas degradadas es fundamental para el desarrollo equilibrado.
8. Educación y Concienciación: La educación ambiental es clave para lograr un compromiso activo en la construcción de ciudades sostenibles.

Un Futuro Promisorio para Asunción y Luque

Asunción seguirá creciendo en vertical desordenadamente, según las ofertas de tierra que encuentren los inversionistas, por esto es fundamental que se implementen filtros en las ordenanzas, para asegurar un futuro mas ordenado y sostenible. Los edificios deben encontrarse en un radio de 750m (50m se camina por minuto) de las infraestructuras existentes, desagües, paradas de buses, servicios cercanos, fomentando la ciudad compacta y de cercanía.

La administración del intendente de Luque está haciendo los deberes, ejecuta un proyecto de despeje y unificación de veredas en el microcentro de la ciudad. Además, la Junta Municipal aprobó el mes pasado un proyecto de ordenanza que reglamenta la plantación y gestión de árboles en veredas en toda la ciudad.

En cuanto al crecimiento en vertical que se aproxima, Luque deberá fomentar el eje de Autopista Silvio Pettirossi hasta el Aeropuerto, por su accesibilidad, escala y cercanía al parque Ñu Guasú, para desarrollar las inversiones edilicias hasta 6 niveles, no aprobar edificios en otras zonas, de lo contrario perderá identidad morfológica y el otro atractivo de inversión inmobiliaria la de casa jardín.

Asunción y Luque tienen un futuro promisorio en el mercado inmobiliario si siguen estas acciones para fomentar el desarrollo sostenible, garantizar un equilibrio en el mercado y mantener su atractivo tanto para inversores como para residentes.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Especializado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos