La metamorfosis urbana de Asunción, los megaproyectos inmobiliarios.


Se lanzó segundo rascacielos en Asunción, Paraguay. El rascacielos Petra Imperiale, con una inversión aproximada de 80 millones de dólares, contará con 79 pisos y una altura de 250 metros. Este desarrollo ofrece residencias de lujo, un hotel, modernas oficinas y amenidades exclusivas, como un observatorio panorámico y áreas recreativas. Estará estratégicamente ubicado en la Avenida Santa Teresa y Emeterio Miranda, en el corazón del “eje corporativo” de la ciudad.

El mercado inmobiliario en Paraguay ha experimentado un crecimiento significativo en la última década, lo que plantea importantes interrogantes sobre el futuro de la ciudad. A continuación, analizaremos dos escenarios: uno optimista y otro pesimista.

Los 5 atractivos para el capital inmobiliario en Paraguay:

  1. Crecimiento Económico Estable.
  2. Entorno Fiscal Atractivo.
  3. Demografía joven.
  4. Ubicación Estratégica.
  5. Diversificación de la Financiación.

Las necesidades de vivienda:

La juventud de la población paraguaya se ha convertido en la materia prima para el crecimiento económico y el desarrollo. Más del 50% de la población se encuentra en el rango de edad de 25 a 40 años y busca independizarse. Este grupo demográfico representa una demanda significativa de viviendas, ya sea para vivir en solitario o en pareja, y constituye un 52.5% del total de la población según el Censo 2022 del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Según los datos proporcionados por el Ministro de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH), Juan Carlos Baruja, el déficit habitacional en Paraguay afecta a aproximadamente 1,500,000 personas que buscan una vivienda. Esta cifra aumenta en 35,000 personas cada año.

La Cámara Paraguaya de la Construcción (Capaco) confirma en su informe de 2023 que el déficit habitacional en el país es aún mayor, alcanzando las 1,588,000 viviendas. Este informe también incluye sugerencias cruciales para abordar esta crisis habitacional.

En contraste, existen más de 400,000 viviendas vacías según el Censo 2022. Hay un desequilibrio entre la cantidad de hogares (1,670,000) y el total de viviendas disponibles (2,109,000).

Los precios de Venta y Alquiler:

En el caso de los departamentos, el precio aproximado por metro cuadrado para la venta oscila entre 1,100 y 1,500 dólares estadounidenses. Sin embargo, es importante considerar que el salario mínimo anual en Paraguay es de alrededor de 5,000 dólares. Esto significa que un departamento monoambiente de 35 metros cuadrados tiene un costo mínimo de alrededor de 50,000 dólares en Asunción. Esta cifra representa diez veces el ingreso promedio, lo que hace que sea prácticamente imposible para un paraguayo promedio comprar una vivienda sin acceder a un crédito hipotecario.

En cuanto al alquiler, el costo por metro cuadrado de los departamentos varía entre 10 y 20 dólares, dependiendo de la zona. La demanda de alquiler es especialmente alta en la capital, Asunción, donde aproximadamente el 75% de los inmuebles se adquieren con fines de inversión para alquiler, según lo señalado por el presidente de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (CAPADEI)

De acuerdo con expertos en el área, uno de los mayores desafíos que dificultan la reducción del déficit habitacional es el escaso acceso al crédito hipotecario para el consumidor, además de la falta de inversión por parte del Estado en lo que respecta a su política habitacional. Las tasas mínimas rondan el 10% siendo aun excesivamente exageradas.

La inversión metropolitana y la descentralización:

Un cambio que está surgiendo es la preferencia de los capitales por invertir en la expansión de las ciudades. Se han implementado diversas políticas e instrumentos destinados a aumentar el atractivo urbano en el Área Metropolitana de Asunción. Como resultado, las condiciones para el desarrollo de negocios inmobiliarios en estas áreas ha mejorado significativamente.

Aunque la competencia entre ciudades siempre ha existido de alguna manera, lo novedoso es que ahora la competitividad interurbana se considera explícitamente como un componente estratégico para el crecimiento urbano.

Un ejemplo destacado es la ciudad de Luque, que ha comprendido la importancia de invertir en diseño urbano y en la mejora de sus espacios públicos. No solo se trata de asfalto, sino también de la renovación de veredas, la iluminación de paseos y el embellecimiento paisajístico. La inversión en infraestructura para bicisendas y áreas recreativas ha convertido a Luque en la ciudad del Departamento Central que más inversiones inmobiliarias está atrayendo después de Asunción.

Escenarios Futuros:

Escenario Optimista:

Planificación urbana: La planificación urbana sostenible y una infraestructura adecuada pueden impulsar un desarrollo inmobiliario equilibrado. Si se implementan estrategias de revitalización urbana e en barrios degradados, pueden transformar lugares descuidados en espacios atractivos, para ofrecer nuevos sectores urbanos a los inversores y equilibrar el mercado.

Transporte público: Si los municipios acompañan el desarrollo inmobiliario con inversiones en movilidad, unificando veredas, creando sub terminales de trasbordo para llegar a los centros urbanos en transporte público y crean nuevas formas de movilidad como trenes, tranvías, subtes, metrobus, ómnibus eléctricos, la ciudad podrá crecer en vertical sin colapsar.

Seguridad: Una ciudad segura es aquella en la que sus habitantes se sienten cómodos caminando por las calles, disfrutando de los espacios públicos y participando activamente en la vida urbana. El aumento de la densidad poblacional en áreas urbanas contribuye a la seguridad, siempre y cuando este cuidada y ordenada. Cuantas más personas circulen por las calles, mayor será la vigilancia natural y la disuasión del delito.

Escenario Pesimista:

Burbuja inmobiliaria: Si los precios siguen aumentando sin justificación real, podría haber una burbuja inmobiliaria. La falta de regulación podría llevar a una sobreoferta de viviendas y una disminución en la demanda.

Desigualdad de infraestructura: la especulación inmobiliaria sin límites contribuye a la injusticia social espacial, donde las necesidades de la población no se reflejan en la asignación de recursos urbanos, exacerbando las desigualdades sociales.

Mayor contaminación: La depredación ambiental está asociada con la especulación inmobiliaria sin regulación, donde se privilegian los intereses económicos sobre la sostenibilidad ambiental, inundaciones, aumento de la isla de calor y más automóviles privados.

Mayor fragmentación urbana e inseguridad: Si la inseguridad no se resuelve, los condominios se convertirán en mini ciudades, una tendencia en países inseguros, donde cuentan con servicios básicos, centros comerciales, centros de salud, opciones de vivienda, oficinas, áreas verdes y recreativas, incluso espacios industriales.

Paraguay tiene la oportunidad de aprender de las experiencias de otros países. Por ejemplo, Uruguay, Costa Rica, Colombia o Chile, donde el combate a la pobreza y corrupción mediante inversión en educación, salud y el fortalecimiento de instituciones ha sido un éxito.

Si la receta para desarrollar un país es educación, educación y educación, la receta para desarrollar la ciudad es movilidad, movilidad y movilidad.

El futuro del mercado inmobiliario en Paraguay depende en gran medida de las políticas gubernamentales y la capacidad del país para aprender de las experiencias de otros mercados emergentes. Un enfoque equilibrado entre regulación estatal y libertad de mercado, junto con inversiones en infraestructura y planificación urbana, será crucial para asegurar un crecimiento sostenible y evitar los riesgos de especulación y burbujas inmobiliarias.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Diplomado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos