Casas vs Edificios: ¿Dónde se encuentran las mejores oportunidades hoy?
Días atrás Citrino Capitales, presentó un análisis del mercado inmobiliario en Paraguay, destacando tendencias y oportunidades clave para inversores. Enfatizando principalmente que continúa la preferencia por las casas sobre los departamentos. Según su análisis las preferencias culturales favorecen las casas unifamiliares (64%) por encima de los departamentos (24%), especialmente en los segmentos de ingresos medios (7-10 salarios mínimos).
En dicha encuesta solo 27 de cada 100 paraguayos consideran vivir en departamentos, marcando una clara resistencia sociocultural al modelo de vivienda urbana vertical. Las viviendas tradicionales siguen siendo la opción más atractiva, especialmente en los barrios más tranquilos, esto representa una oportunidad para los inversionistas inmobiliarios, aquí analizamos alternativas.
El crecimiento y el cambio de escala exigen la adopción de soluciones y nuevas infraestructuras que se alineen con esta nueva realidad de la ciudad vertical. Sin embargo, las ordenanzas generalistas y la ausencia de planes urbanos han generado ciudades desordenadas, discontinuas y caóticas.
Asunción, sostenida con una visión funcionalista centrada en el automóvil, carece de espacios públicos diseñados, espacios verdes equidistantes, de transporte público digno, de veredas amplias y continuas, así como de ofertas culturales y de entretenimiento. En estas condiciones, resulta muy poco atractivo para quienes están dispuestos a prescindir de un patio privado y mudarse a un departamento, ya que, al fin y al cabo, su «nuevo patio» sería la ciudad.
La oferta departamentos o casas en la actualidad:
En el IV Foro de CAPADEI realizado en Asunción el mes pasado, la consultora Metro presentó un informe sobre la situación de la vivienda en Paraguay. Este informe reveló que existen 510 edificios con más de 9,699 departamentos terminados en 16 barrios de Asunción y Luque, de los cuales el 33% aún no se han vendido ni alquilado. En total, más de 4,000 departamentos permanecen disponibles en la ciudad. Además, entre el 70% y el 80% de los departamentos vendidos en los últimos años han sido adquiridos por extranjeros, quienes contribuyen al mercado de renta.
Por otro lado, el análisis destacó la distribución de los tipos de posesión de vivienda: un 39% de las personas vive en alquiler, un 28% son propietarios, y un 33% reside en casas compartidas por varias familias (viviendas extendidas). En cuanto al costo de los alquileres, el 48% de los inquilinos paga hasta 2,500,000 Gs, el 46% desembolsa entre 2,500,000 y 5,000,000 Gs, y solo un 6% abona más de 5,000,000 Gs.
El programa gubernamental Che Róga Porã 2.0 está orientado a ayudar a las familias con terrenos propios a financiar la construcción de viviendas. Se están mejorando las condiciones del programa, incluyendo un posible aumento del monto máximo del crédito a G. 500 millones y plazos de pago extendidos hasta 30 años. Pero aún su impacto es mínimo, principalmente porque muchas personas no pueden comprobar ingresos y acceder al programa.
El modelo de distribución urbana en Paraguay parece mirar más hacia el sueño americano que al europeo, con una indiferencia hacia el centro histórico y una preferencia por residencias suburbanas más amplias. La elección del lugar para vivir obedece a una fórmula simple: accesibilidad + costo de áreas + tamaño de la residencia.
El modelo americano provoca una exacerbación de la congestión de las calles a falta de un sistema de transporte público integral que incluya trenes, subterráneos, metrobús y otros medios de movilidad masiva, y no parece solucionarse, especialmente tras la reciente noticia de la cancelación del proyecto del Tren de Cercanías con Corea.
Los procesos de urbanización hacia el primer y segundo anillo del área metropolitana de Asunción continúan en aumento, impulsados principalmente por el encarecimiento del suelo urbano de la capital. Sin embargo, muchas familias y ciudadanos están optando por volver a mudarse a zonas más cercanas de sus lugares de trabajo, escuelas o áreas clave, sacrificando metros cuadrados a cambio de trayectos más cortos.
Este fenómeno refleja cómo el costo psicológico ocasionado por el tráfico, estrés y baja calidad de vida, se ha vuelto un factor más determinante que el precio de la tierra o el tamaño del espacio habitable. Perder de 3hs. a 4hs. de vida en el tráfico no solo afecta la economía y funcionalidad urbana, sino el nivel de vida.
La protección y el equilibrio entre el patrimonio natural y lo construido deben ser prioridades fundamentales en la planificación urbana, con el fin de garantizar un futuro sostenible y saludable para la capital. Además de contribuir a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos, estas medidas también potencian la imagen de la ciudad. Actualmente, esta se ve afectada negativamente por la desorganización del tráfico, la polución visual, la contaminación ambiental, el caos urbano, los baches en las principales avenidas y la limitada inversión en la mejora de los espacios públicos.
¿Dónde están las mejores oportunidades para invertir en Asunción?:
En el marco de nuestra investigación más reciente, realizada mediante el análisis de las últimas ofertas de viviendas en Asunción correspondientes al segundo semestre de 2024, utilizando un proceso de web scraping con IA en las principales plataformas inmobiliarias locales, identificamos diversas oportunidades accesibles en la capital. Éstas pueden ayudar a las personas a mantenerse cerca de los servicios, familia y amigos sin tener que trasladarse a zonas muy alejadas o recurrir a departamentos muy pequeños.
La primera gráfica muestra la cantidad de viviendas en venta en los diversos barrios de Asunción, evidenciando cómo los propietarios están aprovechando la valorización de sus barrios para obtener una plusvalía significativa. Si cruzamos esta información con la segunda gráfica, que presenta los barrios más caros de Asunción, observamos que Mburucuyá, Las Lomas y Recoleta son los que lideran la oferta en este contexto favorable.
Por otro lado, al examinar los precios por metro cuadrado en la zona media de la gráfica, se identifican barrios accesibles con excelente infraestructura y accesibilidad, los cuales probablemente serán los próximos objetivos de los inversores. Barrios como Nazareth, que cuenta con calles asfaltadas, veredas para caminar, colegios y cercanía al centro histórico y a núcleos comerciales y corporativos, representan una buena oportunidad. Igualmente, barrios como Hipódromo y Vista Alegre, con características similares, tienen alta densidad poblacional y una gran demanda tanto para alquileres como para ventas.
Adicionalmente, barrios más antiguos como Sajonia, Ciudad Nueva y San Vicente siguen siendo oportunidades de inversión rentables y para vivir sin sacrificar horas de vida dentro de un automóvil.
Reformar o reciclar una vivienda existente es preferible a irse a vivir en zonas periféricas, que generan un desgaste psicológico considerable debido a los largos traslados. Lo que incrementa el nivel de estrés y la auto-segregación social, como revelan estudios sobre el impacto del entorno urbano en la salud mental. Este fenómeno tiene un impacto directo en la salud mental de los habitantes, generando sentimientos de soledad y ansiedad, tal como lo reportan las estadísticas sobre salud mental en Paraguay.
El costo psicológico de vivir en zonas alejadas, provocado por el estrés urbano probablemente se incremente durante los próximos 10 o 20 años, hasta que se haga realidad algún plan de movilidad integral en Asunción y el AMA. Como se observa, todavía hay oportunidades para invertir en Asunción sin necesidad de mudarse a zonas alejadas, es cuestión de estar atento a las oportunidades y pensar fríamente al momento de alquilar o comprar una propiedad.
Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (FUSAL)
Especializado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos
