La narrativa oficial insiste en que una menor carga impositiva incentivará a propietarios y comerciantes a invertir en la zona. Reducir impuestos puede sonar atractivo en el corto plazo, pero no resuelve ninguno de esos problemas. Un local comercial seguirá vacío, aunque tribute menos si no tiene clientes; una vivienda seguirá desocupada, aunque cueste menos mantenerla si carece de transporte y servicios cercanos.

En múltiples ciudades del mundo, la estrategia se ha invertido, en lugar de premiar al propietario que no utiliza su inmueble, se lo obliga a movilizarlo.

En 2017, la Intendencia de Montevideo instauró un mecanismo tributario innovador: un impuesto sobre viviendas deshabitadas más de un año, determinado a partir de un consumo eléctrico o de agua inferior al 90 %. Así se logró forzar la ocupación, rehabilitación o venta a precios sin especulación recuperando muchísimas viviendas y generando nuevos recursos para el municipio.

En Sao Paulo se aplicó el programa “Vacância Zero”, que impulsó la ocupación de inmuebles abandonados en el centro para vivienda social. Decenas de edificios fueron recuperados, esto no resolvió toda la crisis, pero permitió revitalizar áreas céntricas con población de bajos ingresos, devolviendo vida urbana al centro histórico.

En barrios como Manhattan y Brooklyn, miles de departamentos permanecían vacíos como inversión especulativa, mientras aumentaban los alquileres y la población en situación de calle. Se impulsaron propuestas de “anti-warehousing tax” impuestos altos a departamentos vacíos más de 6 meses. Si bien las medidas tuvieron resistencia de los grandes propietarios, se logró reducir parte del stock vacío y, sobre todo, instalar un principio político no se puede usar la vivienda como mero activo financiero sin función social.

Estos ejemplos comparten una lógica donde la ciudad no puede ser un depósito de capital pasivo, una vivienda vacía no es solo un recurso desaprovechado, es un factor de deterioro urbano que genera calles muertas, menos seguridad y pérdida de valor colectivo.

Transporte y espacio público es la estrategia.

“El mayor problema es que la ley no soluciona la gobernanza. Vuelve a mantener el desorden en la toma de decisiones”, dijo el diputado Raúl Benítez. Y tiene razón, sin una autoridad única y fuerte, el transporte seguirá atrapado en la fragmentación institucional que hoy divide entre Dinatran, Viceministerio y municipios.

Montevideo enfrentó un dilema parecido en los años 90, cuando decenas de empresas privadas competían sin coordinación y saturaban recorridos. La solución fue reorganizar todo el sistema en pocas cooperativas reguladas por la Intendencia, que asumió el control de recorridos, tarifas y frecuencias.

Ninguna ciudad ha recuperado su centro histórico sin resolver el transporte público, en Bogotá, la creación del sistema TransMilenio no solo reorganizó la movilidad metropolitana, también redujo un 40 % las muertes por accidentes de tránsito y devolvió vitalidad a sectores antes degradados.

En Curitiba y São Paulo, los corredores exclusivos de buses de alta capacidad (BRT) redefinieron la centralidad urbana, atrayendo comercios, servicios y viviendas. La movilidad eficiente fue la condición para reactivar áreas que ya estaban perdiendo población.
Quito apostó además a las “acupunturas urbanas”, pequeñas intervenciones tácticas en plazas, calles y equipamientos culturales, que generaron apropiación ciudadana y sentido de pertenencia en su centro histórico.

Asunción parece atrapada en un ciclo de soluciones escenográfica, inaugura costaneras sin transporte que las conecte, promueve torres sin ciudad, y ahora plantea descuentos fiscales sin plan de movilidad. Se anuncian 2.400 nuevos ómnibus, pero sin un rediseño integral de rutas, corredores exclusivos ni centros de integración modal, esa inversión se convertirá en más buses atrapados en el mismo caos.

Si Paraguay realmente quiere salvar el CHA, el camino no pasa por reducir impuestos a quienes especulan con propiedades vacías, sino con:

1. Impuesto progresivo a la vivienda abandonada, mayores cargas fiscales a propietarios con múltiples viviendas o locales cerrados, para forzar su ocupación o cesión.
2. Reorganización del transporte metropolitano, implementación efectiva del plan AMA-KOICA, con corredores exclusivos y electrificación progresiva de buses.
3. Acupunturas urbanas, peatonalización de Palma, plazas activas, iluminación, cultura de calle con intervenciones pequeñas pero simbólicas que devuelvan vitalidad.
4. Captura de plusvalías urbanas, los propietarios que se beneficien del aumento de valor por inversiones públicas contribuyan al financiamiento de esas mismas obras, o presenten obras para prorratearlas en las áreas de influencia.
5. Vivienda en el centro, incentivar proyectos de rehabilitación habitacional, no solo oficinas o comercios, para atraer residentes permanentes.

El CHA no se abandonó por tener impuestos altos, fue falta de transporte decente, de viviendas asequibles y de espacio público vivo que aporta seguridad, está comprobado que la exoneración de impuestos a los patrimonios arquitectónicos, no ha funcionado, siguen en el abandono.

Las ciudades que lograron reactivar sus centros históricos no lo hicieron con políticas de justicia urbana, gravar la vacancia, reorganizar el transporte y promover intervenciones que devuelvan vida a las calles. Si Asunción insiste en maquillar el problema con incentivos tributarios, seguirá perdiendo tiempo y memoria.

Equipo de Arquitectos.com.py