¿Crisis de Vivienda en Paraguay? Financiamiento, Accesibilidad y Especulación.

La crisis de vivienda ha permeado la configuración y desarrollo de las ciudades de todo el mundo, y Paraguay no es inmune a este desafío. La inaccesibilidad de vivienda en la capital asuncena es un síntoma que no se debe ignorar, ha impulsado el crecimiento desorganizado en las periferias y expulsando a los sectores más jóvenes de la sociedad, un problema que se agrava año tras año. Los esfuerzos de infraestructura centrados en el automóvil y no en el transporte público, han intensificado los problemas.

La visión limitada de las ciudades como meras colecciones de edificios inmobiliarios que no tienen en cuenta, el espacio público, el transporte y la vida de barrio, está llevando a una desconexión entre el desarrollo y la ciudad misma, impidiendo la creación de estructuras integradas y vibrantes.

¿Qué es la vivienda asequible?

Una vivienda asequible es aquella que una persona puede pagar sin tener que comprometer una parte excesiva de sus ingresos. Se considera que una vivienda es asequible si el costo de la misma no supera el 30 % de los ingresos mensuales de la familia, esta integrada al tejido urbano y está cerca de los servicios de infraestructura.

Las instituciones financieras en Paraguay intentan responder ante este panorama. El Banco Central del Paraguay emitió la Resolución No. 19 del 8 de noviembre del 2023, con la denominación de “Créditos para la vivienda – Normas de Clasificación y constitución de Previsiones”, que ajusta la clasificación de créditos para adquisición de terrenos o viviendas, reparación o ampliación. Estos cambios, destinados principalmente a reducir el riesgo para las entidades financieras.

La Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) también desempeña un papel crucial, proporcionando créditos para vivienda y otros, complementando el financiamiento de bancos, cooperativas y financieras, pero aún mantiene tasas muy altas.

AFD infografía crédito primer vivienda.

Si calculamos: 150 salarios mínimos a Gs. 2.680.373 = 402.000.000 Gs (USD 54.331), lo dividimos por el costo promedio de venta por m2 de departamentos nuevos en Asunción a USD 1.400 según estadísticas, una familia de dicho rango social podría acceder a una vivienda de 38m2 y un soltero/a a 19m2. 

Paraguay enfrenta la carencia de políticas claras para la vivienda asequible, con el sector privado tomando las riendas no se puede esperar que se resuelvan.

La Política Nacional de la Vivienda y el Hábitat de Paraguay (PNVH), instrumento de gestión pública que establece las orientaciones generales para garantizar el acceso a vivienda y hábitat dignos y adecuados para la población, aún no incide en las políticas de viviendas asequibles.

Algunos ejemplos de normativas o medidas relacionadas con la vivienda asequible en algunos países europeos:

1. Francia: Loi Alur: Esta ley aborda la regulación del mercado de alquiler, introduciendo medidas como límites a los aumentos de alquiler, requisitos de seguro para los propietarios y mayor protección para los inquilinos.
2. Países Bajos: Sistema de puntos de Woningwaarderingsstelsel: Un sistema de puntos que determina el valor de una vivienda de alquiler en función de diversas características, como tamaño, calidad y servicios, y que influye en los límites de alquiler.
3. Estados Unidos: Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC): Ofrece incentivos fiscales a desarrolladores que construyen o rehabilitan viviendas asequibles.
4. Colombia: Programa Mi Casa Ya: Busca facilitar el acceso a la vivienda propia, ofreciendo subsidios a la tasa de interés para préstamos hipotecarios y reduciendo los trámites para la adquisición de viviendas.
5. Brasil: Programa Minha Casa, Minha Vida: Este programa gubernamental tiene como objetivo proporcionar viviendas asequibles a familias de bajos ingresos, mediante la construcción de nuevas unidades y la facilitación del acceso al financiamiento.

La vivienda apropiada:

Por otro lado, la «vivienda apropiada» se refiere a un concepto más amplio que va más allá de la simple existencia de un techo sobre la cabeza. La vivienda apropiada implica que la vivienda cumple con ciertos estándares y requisitos para garantizar una vida digna y adecuada para sus ocupantes. A nivel internacional, este concepto ha sido abordado por organismos como las Naciones Unidas.

La falta de normativas para viviendas apropiadas también es imperante resolver, a pesar de la existencia de una ordenanza de construcción sostenible en Asunción, ORD 128/17 que ofrece incentivos fiscales, su alcance no se ha replicado en otros municipios ni ha impactado significativamente en la capital.

Leer también: ¿Cómo reducir entre 40% a 90% del impuesto a la construcción en Asunción? ORD. 128/17.

Diferencia entre Vivienda especulativa y Vivienda apropiada.

Edificios del eje corporativo de Asunción.  /  El edificio Valois en Asunción, premio panamericamericano BAQ 2022 a la vivienda multifamiliar.

La distinción entre vivienda especulativa y vivienda apropiada se revela como un aspecto crucial en la reflexión arquitectónica actual. La vivienda especulativa, enfocada en el retorno rápido de inversión, tiende a descuidar la dimensión temporal y a menudo presenta problemas de mantenimiento. Por otro lado, la vivienda apropiada se proyecta con una mirada a largo plazo, considerando la durabilidad de los materiales, la identidad, la sostenibilidad y la integración consciente en la trama urbana.

¿Cómo afecta esto a la dinámica comunitaria?

Este enfoque a largo plazo también impacta la dinámica comunitaria. Mientras las viviendas apropiadas se integran orgánicamente, fomentando la cohesión social, la vivienda especulativa puede alienar a comunidades locales al priorizar beneficios financieros sobre la identidad y las relaciones vecinales. La estética urbana se convierte en un reflejo de estas filosofías, con la vivienda especulativa siguiendo fórmulas estandarizadas y la vivienda apropiada abrazando diseños locales y únicos.

Cantidad y calidad:

La diferencia no reside solo en ladrillos y cemento, sino en la filosofía subyacente que da forma a la construcción de hogares. Al construir o comprar, considerar estas diferencias no solo impacta nuestras vidas individuales, sino que también moldea la salud y vitalidad de las comunidades que habitamos.

Por ejemplo, una casa construida con materiales de baja calidad, con muros sin espesor y sin considerar orientaciones para mitigar radiaciones, con una imagen genérica, y materiales importados. En contraste, una vivienda apropiada con técnicas sostenibles como muros dobles, celosías, materiales locales o ecológicos y diseño consciente del medio contexto, minimizando su impacto ambiental y promoviendo la responsabilidad social. Impactaría en una vida más serena, menos costosa y mas saludable.

La resolución de la crisis de vivienda en Paraguay no solo requiere abordar la accesibilidad económica, sino también implementar medidas que promuevan la sostenibilidad, la equidad y la planificación urbana integrada. Es imperativo que las políticas gubernamentales evolucionen para abordar no solo la cantidad, sino también la calidad de las viviendas, reconociendo que estas no son solo estructuras físicas, sino elementos fundamentales para el bienestar y el desarrollo sostenible de la sociedad.