Manuel de Solà-Morales describió la ciudad como un espacio compuesto por capas superpuestas. La capa histórica conserva el patrimonio y los trazados urbanos. La funcional abarca infraestructuras y usos del suelo actuales. La simbólica refleja los significados culturales y sociales atribuidos por los habitantes. La natural corresponde al entorno preexistente, modificado por la urbanización. Esta visión permite entender la ciudad como una estructura dinámica en constante transformación.

En las ciudades de los países en desarrollo la capa funcional adquiere una importancia desproporcionada, opacando las demás capas descritas por Solà-Morales. Son pocas las ciudades que han logrado restaurar su capa simbólica, histórica y natural, elementos fundamentales para una identidad urbana equilibrada y sostenible.

Por consiguiente, la ciudad pierde su capacidad de generar arraigo y pertenencia, convirtiéndose en un espacio diseñado únicamente para la movilidad y el consumo, sin un vínculo real con su pasado ni con la identidad colectiva de sus habitantes. Esta desconexión puede traducirse en una población que percibe su entorno como algo transitorio, con menor interés en la preservación del patrimonio o en el fortalecimiento de la cohesión social.

El predominio de la funcionalidad refuerza modelos urbanos fragmentados, donde la desigualdad se acentúa al separar áreas privilegiadas de sectores marginalizados, afectando el acceso equitativo a espacios dignos. Sin una estrategia que equilibre las capas, las ciudades corren el riesgo de convertirse en meros sistemas operativos sin identidad ni resiliencia y con muchas desigualdades.

La promesa de una “vida verde” se desdibuja ante la falta de planificación integral, donde la desconexión con la ciudad, la precariedad de servicios y el aumento de la congestión generan un entorno menos sostenible y más excluyente. Sin una visión que integre las capas urbana de manera equilibrada, estos desarrollos terminan reproduciendo los mismos problemas que intentaban evitar, afectando la calidad de vida y la cohesión social.

¿Cómo detectamos las falsas oportunidades?

En Paraguay, parece que todo está en venta, casas al borde del colapso vendidas como “mansiones de Hollywood”, departamentos decorados con renders aspiracionales, y terrenos en zonas sin servicios disfrazados de «inversión futura». Pero cuando todo grita para llamar la atención, el verdadero valor suele hablar en voz baja. Y para encontrarlo, no basta con caminar ni con soñar, hay que saber leer.
Frases como “esto se va a duplicar en dos años” repiten los optimistas, aunque pocos pueden sostener esa afirmación con argumentos reales. La revalorización depende de factores concretos, accesibilidad, desarrollo urbano, oferta y demanda real, políticas públicas sostenidas, mantenimiento urbano y transporte. Sin eso, es humo de sobremesa.

El valor del suelo urbano está determinado por políticas urbanas, restricciones geográficas y la dinámica poblacional. En ciudades con normativas flexibles, el precio de la tierra tiende a disminuir progresivamente desde el centro o los centros urbanos, salvo en zonas con características geográficas excepcionales. Por el contrario, en ciudades con regulaciones estrictas, el valor del suelo se concentra en áreas específicas, generando una diferenciación marcada en la densidad y el desarrollo.

Cuando la expansión urbana se ve limitada por barreras naturales, el crecimiento suele orientarse hacia la verticalidad, lo que impulsa un aumento en los precios de tierra. En cambio, en ciudades sin restricciones geográficas, la expansión tiende a darse de manera horizontal, lo que modera el incremento en los precios del suelo.

El mercado inmobiliario en la capital y su área metropolitana sigue inflado. Basta con mirar los carteles de venta que llevan años anclados en las fachadas, los edificios semivacíos y la mancha urbana sigue creciendo.

Muchos propietarios se aferran a la idea de que su terreno o inmueble es apto para el próximo gran rascacielos y pretenden venderlo a precios dignos de ciudades de primer mundo. Sin embargo, el inversor inteligente no compra por impulso ni por estrategias publicitarias; analiza, compara, pregunta y consulta antes de tomar una decisión. Para ello, recurre a herramientas como catastros digitales, imágenes satelitales, y sobre todo, visitas presenciales. Un bróker amigo suele decirme, “lo único que realmente se vende son las ofertas”, una realidad que muchos propietarios todavía se niegan a aceptar.

Después de años de recorrer obras, negociar proyectos y asesorar a compradores e inversores, puedo confirmar algo, el verdadero negocio no está donde todos miran, sino donde pocos entienden. Las personas están cada vez más informadas y ya no quieren vivir lejos de su colegio, trabajo o familia. Comprenden el valor del tiempo en familia, y saben que pasar horas en el tráfico no es una opción, incluso si tienen un auto de lujo.

La clásica frase inmobiliaria ubicación ubicación ubicación, no es un cliché por accidente. Pero, no se trata solo de estar “cerca de todo”, sino de entender qué valor tendrá esa ubicación mañana. ¿Hay infraestructura proyectada? ¿El crecimiento es orgánico o inflado por especulación? ¿Tiene servicios cerca? ¿Es regularizable? ¿Tiene título? ¿Hay riesgo de inundación? ¿Hay asentamientos cerca? ¿Cuál es la tendencia histórica del precio del suelo en la zona? ¿La demanda en la zona está sostenida o fluctuante? ¿Cómo es la accesibilidad y conectividad con otras áreas clave de la ciudad? ¿Hay transporte público eficiente y sostenible en la zona? – ¿Cómo afecta la oferta y demanda de alquileres al valor del suelo?

Por ejemplo, zonas como Limpio o Mariano Roque Alonso, tienen movimientos interesantes, pero no todo lo que brilla en ellas es promesa cumplida. Son las zonas del trópico norte del AMA con mayor carencia de servicios, una tierra blanda lodosa y la vía de conexión principal la Av. Transchaco es estresante y tortuosa.

Del mismo modo, en el trópico sur, Lambaré, Villa Elisa, San Antonio sucede algo similar, no existe transporte público masivo, lo que existe, es un notable deterioro en el mantenimiento del espacio urbano, plazas descuidadas, calles parcheadas y rústicas, veredas accidentadas y discontinuas, sumado a la maraña de cables y cartelería sin criterio que invade todo el paisaje urbano.

Es cierto que Paraguay sigue siendo un mercado joven, comparado con otras capitales de la región. Hay espacio para crecer y margen para invertir bien. Pero el crecimiento también trajo actores oportunistas, marketing agresivo y una sobrecarga de información mal curada.

Hoy más que nunca, el desafío no es encontrar lo que está en venta. Es entender qué vale realmente la pena, distinguir entre quien vende tierra y quien vende humo. Entre quien promete “renta asegurada” y quien ofrece una oportunidad que necesita trabajo, sí, pero tiene base.

Paraguay es una oportunidad real, pero solo para quienes se toman el tiempo de mirar más allá del cartel. Para quienes caminan el terreno, hacen preguntas incómodas y saben que la intuición sirve, pero el análisis manda.

Dato mata relato:

• Preferencia por casas sobre departamentos: Según una encuesta de Metro Media presentada en el IV Foro Inmobiliario Paraguay, el 71% de los encuestados reside en casas tradicionales, mientras que solo el 24% habita en departamentos.
• Déficit habitacional persistente: A pesar del auge en la construcción, Paraguay enfrenta un déficit habitacional de 1.1 millones de viviendas según el MUVH.
• Acceso limitado a créditos: La Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei) destaca que, aunque los precios de viviendas son competitivos, la falta de acceso a créditos sigue siendo un obstáculo significativo para muchos paraguayos.
• Crecimiento del mercado de alquileres: En consecuencia, a las altas tasas de crediticias, se proyecta un incremento del mercado de alquileres residenciales, con ingresos estimados este 2025 de un 6% más respecto al 2024.

Recomendaciones para inversores y compradores.

1. Investigar a fondo: Antes de invertir, es crucial analizar el contexto urbano, la infraestructura disponible y las proyecciones de desarrollo de la zona.
2. Evaluar la demanda real: Considerar las preferencias habitacionales de la población y la demanda en diferentes segmentos del mercado.
3. Considerar la sostenibilidad: Optar por proyectos que integren soluciones sostenibles y que contribuyan al desarrollo ordenado de las ciudades.
4. Asesorarse con expertos: Contar con el apoyo de profesionales del sector puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa y una decisión desafortunada.

En un mercado en constante evolución, la información precisa y el análisis detallado son herramientas esenciales para tomar decisiones acertadas. Paraguay está frente a una encrucijada urbana, o profundiza un modelo de ciudad fragmentada, inflado por discursos aspiracionales y marketing especulativo, o inicia una transición hacia ciudades más justas, compactas y sostenibles. Para ello, se necesita un Estado que recupere su rol planificador, ciudadanos más críticos ante las promesas de “vida verde”, y un mercado que entienda que el verdadero valor no está en la tierra vacía, sino en el territorio habitado, conectado y equitativamente desarrollado.