En Asunción, el transporte colectivo presenta problemas estructurales como la baja frecuencia, imprevisibilidad, unidades obsoletas y una cobertura que no responde a los flujos reales de la ciudad contemporánea. En este contexto, el automóvil deja de ser una opción entre alternativas y se convierte en un prerrequisito para acceder al trabajo, al estudio y a la vida urbana.

La “motorización forzada”

Los datos del Registro de Automotores confirman esta dinámica. A finales de 2025, el país superó los 3,1 millones de vehículos registrados, alcanzando una densidad cercana a 468 vehículos por cada 1.000 habitantes, con una concentración particularmente elevada en el área metropolitana de Asunción (CEIC Data, 2025).

Este fenómeno funciona como un indicador sustituto del colapso del transporte público, los hogares internalizan un costo que debería ser colectivo. La consecuencia es la motorización forzada, entendida como una inversión obligatoria que compite directamente con el ahorro destinado a la vivienda.

Para amplios sectores jóvenes y familias en formación, la primera gran decisión financiera ya no es la vivienda, sino el automóvil. La cuota del vehículo, sumada a combustible y mantenimiento, reduce drásticamente la capacidad de ahorro previo y el margen de endeudamiento hipotecario.

La oferta residencial

El Censo Nacional de Población y Vivienda 2022 registra para Asunción una población aproximada de 477.000 habitantes (INE, 2023). Lejos de indicar estabilidad, este dato confirma un proceso de desurbanización de larga data, especialmente cuando se lo contrasta con el crecimiento sostenido del área metropolitana.

En términos de oferta residencial, el censo muestra que las viviendas en edificios de departamentos representan apenas alrededor del 2,5 % del total nacional de vivienda (INE, 2023). Si bien Asunción y su entorno inmediato concentran una proporción mayor de esta tipología, el volumen sigue siendo bajo frente al grado real de urbanización y al crecimiento de hogares unipersonales y pequeños.

Datos de mercado inmobiliario confirman un aumento de proyectos en altura y de departamentos construidos o en construcción durante 2024-2025. Sin embargo, este crecimiento se concentra casi exclusivamente en zonas premium de la ciudad como Villa Morra, Carmelitas, Ykua Satí, Recoleta, donde la demanda proviene de los segmentos de ingresos más altos. (PYG Real Estate, 2025).

Según datos recientes, solo alrededor del 0,9 % de los paraguayos percibe ingresos superiores a G. 15 millones mensuales, lo que limita severamente la base social capaz de absorber vivienda nueva sin recurrir a un endeudamiento crítico. En los barrios no premium, la demanda potencial se diluye porque los hogares deben elegir entre pagar la cuota del automóvil o la de la vivienda, pero difícilmente ambas.

La “paradoja del precio” del metro cuadrado

Asunción es “barata” en dólares por metro cuadrado en comparación con otras capitales, pero cara en términos de costo total de vida urbana. El precio del inmueble, considerado de forma aislada como generalmente se promociona oculta el peso estructural de la movilidad.

Esta situación configura lo que aquí se denomina “paradoja del precio”: precios inmobiliarios bajos que no se traducen en accesibilidad real ni en un mercado profundo. El costo del transporte privado, el tiempo perdido en desplazamientos y la falta de alternativas modales elevan el costo efectivo de vida urbana, neutralizando la ventaja del precio del suelo.

El programa Che Róga Porã, con tasas históricamente bajas cercanas al 6,5 % y plazos de hasta 30 años, constituye una herramienta financiera sólida. Sin embargo, su impacto urbano ha sido menor al esperado.

El cuello de botella no reside en el crédito, sino en la capacidad de pago del solicitante, ya comprometida por la movilidad privada. La motorización forzada es un drenaje permanente de capital que neutraliza programas habitacionales bien diseñados, evidenciando que la política de vivienda no puede funcionar aislada de la política de transporte.

El desarrollo inmobiliario en Asunción podría ser sustancialmente mayor si existieran alternativas reales al automóvil. Sistemas de transporte masivo (tren urbano, BRT, metro), redes de bicisendas continuas, veredas amplias y un espacio público de calidad ampliarían la demanda efectiva, permitirían densificar barrios hoy estancados y reducirían la extrema concentración en zonas premium.

El caso de Asunción demuestra que el sistema de transporte público obsoleto constituye un factor estructural que limita el desarrollo inmobiliario y la consolidación urbana de Asunción. La motorización forzada, la desurbanización de la capital, la baja densificación y la concentración de la oferta residencial en zonas premium responden a una misma lógica sistémica.

El desarrollo inmobiliario no se desarrollará únicamente mediante incentivos financieros o precios competitivos del suelo. Requiere una transformación integral de la movilidad urbana, basada en transporte público masivo, infraestructura peatonal de calidad y alternativas reales al automóvil. Mientras el transporte colectivo siga siendo ineficiente, el capital de los hogares continuará desviándose hacia el vehículo privado, dejando a la ciudad sin densidad, sin mercado y sin futuro.

Para que Asunción se densifique considerablemente, debe dejar de ser una plataforma para el automóvil para convertirse en una ciudad sostenible, funcional y accesible.

Subterminales de intercambio modal como estrategia para descongestionar Asunción

Frente a este escenario, en la Facultad de Arquitectura desarrollamos proyectos inspirados en el plan de la KOICA, buscando reorganizar el transporte público de Asunción y aliviar los embudos urbanos que hoy frenan el desarrollo inmobiliario.

Como se observa en los siguientes gráficos, una parte clave de la solución consiste en la construcción de subterminales de transporte en los principales accesos a la capital, donde hoy se concentran los embudos críticos. Estos puntos permitirían dejar el vehículo y realizar el intercambio modal hacia sistemas como tranvía, BRT eléctrico u otras formas de movilidad alternativa en alquiler.

Más abajo se presentan los proyectos desarrollados en Costanera Norte y Sur:

Puede ver mas proyectos en la página web de la FADA aquí.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcciones Sostenibles PYGBC
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Dimplomado en Patologías por Arquimétodo.
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos