Che Róga Porã Centro, por sí solo, no resolverá la densificación del CHA
Como arquitectos, todos hemos pasado frente a una casona en ruinas en el microcentro de Asunción y hemos sentido esa mezcla de impotencia y nostalgia. Durante años, nuestra participación en la recuperación del patrimonio se limitó a la crítica en redes sociales o a la denuncia académica. Siempre aparecían las mismas razones como la falta de incentivos, el alto costo del suelo o impuestos, la ausencia de financiamiento accesible para vivienda en el centro.
Este año, sin embargo, el escenario cambió con la implementación de Che Róga Porã 2.0. El programa abre una ventana técnica y financiera inédita para promover vivienda en el Centro Histórico de Asunción (CHA). Permite financiar unidades de hasta Gs. 725 millones con tasas del 6,5% (y hasta 1.000 millones con aporte de contraparte) ampliando el universo de desarrollo para densificar y recuperar el sector donde se fundó la ciudad y la república.
Pero sería ingenuo suponer que el instrumento financiero, por sí solo, resolverá un problema estructural acumulado durante décadas.
Arquitectos ahora pueden desarrollar edificios sin inversión inicial
Uno de los aspectos más innovadores del contexto actual es la posibilidad de estructurar desarrollos con bajo capital propio, mediante figuras como el fideicomiso, la permuta con propietarios de suelo y la aprobación municipal sin costo basada en anteproyectos desde la Av. Colón hasta la Av. Brasil.
Esto abre una oportunidad concreta para que los arquitectos asuman un rol más activo como desarrolladores urbanos. Sin embargo, este desplazamiento del riesgo no elimina el factor especulativo del comportamiento del mercado del suelo.
En conversaciones recientes con propietarios del Centro Histórico, se evidencia lo previsible, ante la expectativa de los beneficios fiscales vinculados a Che Róga Centro, algunos ya han incrementado el valor de sus inmuebles. Es una reacción típica frente a anuncios de estímulo, donde el mercado capitaliza anticipadamente la mejora esperada. Aquí aparece un problema típico cuando la política pública incentiva la demanda, pero no regula la retención especulativa del suelo. Como resultado, parte del beneficio se traslada al precio de la tierra, debilitando el impacto urbano esperado y encareciendo los proyectos antes de que comiencen. Los mapeos realizados por estudiantes de urbanismo de la FADA, donde se identifican inmuebles abandonados, edificaciones patrimoniales y lotes subutilizados, evidencian que el problema no es abstracto, está territorialmente localizado y es cuantificable. Esta información permite diseñar intervenciones diferenciadas según tipología, estado de conservación y potencial de reconversión. Sin un diagnóstico territorial preciso, la política se vuelve genérica y pierde eficacia. La densificación no es simplemente aumentar metros cuadrados construidos; es decidir dónde, cómo y bajo qué condiciones intervenir para reconstruir el tejido urbano. Si se pretende que el plan de revitalización del centro tenga resultados reales, el instrumento financiero debe ir acompañado de medidas de gestión del suelo. En particular, resulta pertinente debatir la implementación progresiva de gravámenes a la vivienda ociosa y a los inmuebles abandonados en áreas estratégicas. La propuesta de gravámenes progresivos sobre vivienda ociosa en áreas estratégicas no debe interpretarse como una medida punitiva, sino como un mecanismo de corrección de externalidades. Un inmueble abandonado en una zona prioritaria genera costos colectivos como el deterioro, la pérdida de vitalidad urbana, y la disminución del atractivo turístico, que actualmente no están internalizados por el propietario. Una implementación gradual podría iniciarse en el polígono comprendido entre Paraguayo Independiente y Palma, franja vinculada a la Costanera Norte. Este sector concentra patrimonio arquitectónico y posee alto potencial turístico por su proximidad al frente ribereño. Desde una perspectiva de planificación estratégica, focalizar recursos e instrumentos en áreas con mayor capacidad de arrastre urbano resulta más eficiente que dispersar incentivos sin delimitación territorial clara. Construir en el centro no es solo una decisión inmobiliaria, es una postura frente al modelo urbano. Implica optar por una ciudad compacta y eficiente en lugar de la expansión dispersa, por la rehabilitación antes que el consumo continuo de suelo rural, por la proximidad en vez de la dependencia exclusiva del automóvil. Si el programa se limita a dinamizar crédito sin regular el suelo, puede terminar fortaleciendo procesos especulativos en lugar de revertir el vaciamiento. La consecuencia sería un escenario conocido: aumento de expectativas, incremento de precios y baja materialización efectiva de proyectos. En cambio, si el financiamiento se articula con gravámenes a la vivienda ociosa, delimitación estratégica de áreas prioritarias e intervenciones basadas en evidencia territorial, el Centro Histórico de Asunción podría iniciar un proceso sostenido de repoblamiento y reactivación económica. Che Róga Porã Centro es una condición necesaria, pero no suficiente. Sin una política activa de suelo, la densificación del CHA seguirá siendo una aspiración más que una transformación estructural. Arq. Nicolás Morales Saravia Evidencia y planificación, el aporte académico de la FADA
Gravar la vivienda abandonada para que el plan funcione
Una decisión sobre el modelo de ciudad
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcciones Sostenibles PYGBC
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Dimplomado en Patologías por Arquimétodo.
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos
