Asunción atraviesa un cambio en su patrón de crecimiento urbano. La ciudad, antes caracterizada por una expansión horizontal de baja densidad y alta dispersión, experimenta ahora un proceso de intensificación en altura. Sin embargo, esta transición no obedece a una estrategia de densificación planificada, sino a una verticalización impulsada por lógicas de mercado. Estas aprovechan tanto la coyuntura macroeconómica y demográfica como las excepciones normativas, que lejos de corregir las ineficiencias del modelo extensivo, dichas excepciones suelen reproducir y amplificar los déficits estructurales de la ciudad.

Hace unos días, vecinos y comerciantes del barrio Las Lomas manifestaron su profunda preocupación ante el anuncio en redes sociales de un proyecto edilicio de 14 pisos en la calle Narciso Colmán, una zona catalogada como residencial AR1B, donde el Plan Regulador permite una altura máxima de apenas 5 pisos. El concejal Álvaro Grau presentó una minuta ante la Junta Municipal solicitando explicaciones sobre dicho edificio. Junta Municipal de Asunción

La utilización sistemática de excepciones a las ordenanzas urbanas ha permitido superar alturas máximas, modificar coeficientes de ocupación y alterar parámetros de uso de suelo, incluso habilitando industrias o negocios conflictivos en zonas residenciales. Si bien estas herramientas pueden ser válidas en contextos específicos, su uso extendido produce un efecto de sustitución del planeamiento por la negociación caso a caso, debilitando la previsibilidad urbana y favoreciendo la oportunidad por sobre la coherencia territorial.

El futuro del desarrollo vertical

Entre 2015 y 2025, la Municipalidad de Asunción aprobó 1.123 edificios en altura, equivalentes a aproximadamente 4.792.000 m² construidos. Los procesos de densificación suelen considerarse positivos, en tanto optimizan el uso del suelo y amplían la oferta habitacional. Sin embargo, cuando se desarrollan bajo una lógica predominantemente de mercado, sin planificación estratégica ni consensuada, pueden derivar en efectos contradictorios. En lugar de consolidar una ciudad más compacta y equilibrada, este crecimiento tiende a producir un horizonte urbano fragmentado, con fuertes desigualdades territoriales y sin contener la expansión periférica.

Cerca del 70% de los edificios residenciales aprobados están orientados a sectores de altos ingresos y se implantan principalmente en barrios de élite como Villa Morra, Manorá, Recoleta, Las Lomas o Ykua Satí. Esta concentración socioespacial limita su capacidad de transformar estructuralmente las dinámicas metropolitanas. La verticalización se convierte en un proceso de especulación más que en una herramienta de democratización del acceso a la ciudad y a la vivienda.

La densificación implica necesariamente el aumento de población y actividad, lo que exige redes de infraestructura (agua, saneamiento, energía), sistemas de movilidad eficientes, espacio público y equipamientos urbanos. En contraste, lo que se observa en Asunción responde mayoritariamente a una intensificación edilicia puntual, sin adecuación del soporte urbano. Principalmente se traduce en la ausencia de correlación entre densidad y transporte público.

Productividad, ingresos y horizonte demográfico

La construcción en altura depende directamente del aumento de la productividad económica y de los ingresos, ya que edificar verticalmente requiere grandes inversiones de capital. Una ciudad que crece en población pero no en productividad ni en ingresos difícilmente generará la demanda económica necesaria para sostener una expansión espacial. En este sentido, incrementar la productividad y los ingresos resulta fundamental para ampliar la superficie habitable mediante la superposición vertical y el crecimiento piramidal.

El bono demográfico joven y el crecimiento macroeconómico sostenido del Paraguay constituyen hoy los principales vectores de atracción para la inversión inmobiliaria en los segmentos residencial y corporativo. No obstante, las proyecciones indican que la ventana de oportunidad comenzará a cerrarse en un horizonte de ocho a diez años. La tendencia decreciente de la natalidad, reflejada en la infografía del INE (2022), sugiere que la máxima oportunidad para captar la “gran masa” de nuevos hogares se cerrará hacia mediados de la década de 2030 (2032-2035). Después de ese periodo, el mercado seguirá existiendo, pero ya no impulsado por el bono demográfico, sino por la migración interna o la mejora del poder adquisitivo, procesos más lentos y selectivos.

Una oportunidad crítica

Asunción se encuentra en un momento decisivo. La estabilidad económica y la juventud de su población ofrecen una oportunidad de oro, pero el tiempo corre. El crecimiento en altura no es sinónimo de evolución si no viene acompañado de infraestructura pública. Si el gobierno local continúa permitiendo edificios por excepción sin mejorar calles y servicios, la ciudad corre el riesgo de convertirse en un conjunto de torres aisladas en medio del caos. El desarrollo urbano debe servir para mejorar la calidad de vida de todas las personas, no solo para transformar el paisaje desde lejos.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcciones Sostenibles PYGBC
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Dimplomado en Patologías por Arquimétodo.
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos