Uno de los datos más alarmantes para cualquier analista del sector es la desconexión entre la oferta que se construye y la demanda solvente del mercado local. Según estimaciones de las propias cámaras del sector (como CAPADEI), aproximadamente el 75% de las unidades residenciales vendidas en Asunción se compran con fines de inversión para alquiler. Este modelo altamente financiarizado ha inflado los precios del metro cuadrado sin una contrapartida proporcional en los ingresos reales de la población urbana.

Los datos del Censo 2022 revelaron que en Asunción existen 19.653 viviendas desocupadas o abandonadas sobre un total de 129.806. Al mismo tiempo, la capital ha perdido habitantes que migran hacia el Área Metropolitana debido al costo prohibitivo del suelo.

¿Qué significa esto para el inversor? Significa que el mercado corre el riesgo inminente de una sobreoferta en segmentos de renta alta y media-alta que no encuentran inquilinos finales, tensionando las tasas de retorno del alquiler y generando el fenómeno de «edificios fantasma» o «elefantes blancos».

Como señala la crítica urbanística, «comprar tierra no es una inversión si no hay ciudad», en un departamento o en un edificio sin veredas, rodeado de tráfico colapsado y sin servicios públicos de calidad, pierde su valor de reventa a mediano plazo.

El costo oculto del desorden municipal para el desarrollador

Durante años se sostuvo la falsa premisa de que la falta de regulación municipal favorecía al desarrollador inmobiliario. No obstante, la bancarrota institucional y presupuestaria del municipio asunceno (con una deuda estimada en 250 millones de dólares y parálisis de inversión física) ha trasladado costos indirectos gigantescos al sector privado:

• Inseguridad jurídica por parches normativos: Con más de 200 modificaciones al Plan Regulador aprobadas caso por caso, ningún desarrollador tiene la certeza de qué se construirá en el terreno lindero el día de mañana, lo que destruye el valor de marca de los proyectos.
• Colapso de infraestructura de soporte: La falta de planificación en redes de agua, alcantarillado e impacto ambiental provoca saturación de cloacas, inundaciones y problemas estructurales en las zonas de mayor concentración vertical.
• Degradación del entorno urbano: La anulación de normativas de ordenamiento (como la distancia entre estaciones de servicio o la derogación de la ordenanza de construcción sostenible) destruye el paisaje verde y la calidad de vida, ahuyentando a los compradores finales.

Las ciudades más competitivas del mundo y de la región (Curitiba, Santiago, Medellín) han demostrado que la regulación técnica estricta no frena la inversión; al contrario, crea certidumbre, protege el valor de los activos a largo plazo y evita las burbujas especulativas.

Del urbanismo de excepción al planificado

Para que el mercado inmobiliario de Asunción siga siendo rentable y atractivo en el horizonte del V Centenario de la ciudad (2037), los desarrolladores e inversores deben liderar la exigencia de un marco regulatorio moderno y predecible frente a las nuevas autoridades municipales.

Entre las medidas técnicas de regulación y fomento que benefician directamente al mercado destacan:

1. Criterio de densificación y proximidad (regla de los 750 metros): Permitir e incentivar el crecimiento en altura únicamente en parcelas ubicadas dentro de un radio de 750 metros (10 a 15 minutos a pie) de infraestructura pública consolidada, transporte masivo y servicios. Esto garantiza que los usuarios de los edificios tengan conectividad real y evita saturar barrios de baja densidad.
2. Incentivos para la vivienda asequible de clase media: El verdadero bono demográfico y la demanda reprimida se encuentran en el segmento de familias que perciben entre 5 y 10 salarios mínimos. Desarrollar productos inmobiliarios orientados a este sector, respaldados por créditos hipotecarios de la AFD a tasas sostenibles, garantiza una absorción real de unidades y ocupación efectiva.
3. Captación de plusvalías y desarrollo orientado al transporte: Apoyar mecanismos donde parte del valor generado por cambios de zonificación o inversión pública en infraestructuras (como las avenidas Costanera Norte y Sur) se reinvierta en espacio público, veredas y seguridad. Una zona urbana bien equipada aumenta el precio por metro cuadrado de forma orgánica y sostenible.
4. Rehabilitación del Centro Histórico (CHA): Redirigir inversiones hacia el reacondicionamiento de construcciones antiguas y la reconversión de más de 220.000 m² deshabitados en el centro, aprovechando incentivos fiscales que bajen el costo de entrada para el desarrollador, y multen a la vivienda abandonada.

El verdadero negocio está en hacer ciudad

El mercado inmobiliario paraguayo se encuentra en una encrucijada estratégica. Continuar bajo la inercia de la especulación a corto plazo y la complicidad con una administración municipal desarticulada conducirá inevitablemente a la desvalorización de los activos y al estancamiento de la demanda.

El nuevo periodo municipal debe ser el escenario para un pacto de desarrollo urbano transparente entre el municipio, los inversores y la ciudadanía. Un mercado sano no necesita excepciones al Plan Regulador; necesita una ciudad eficiente, segura y bien equipada donde las personas deseen vivir, trabajar e invertir con confianza.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcciones Sostenibles PYGBC
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Dimplomado en Patologías por Arquimétodo.
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos