La mayor parte de la oferta inmobiliaria actual está orientada al inversor, particularmente al extranjero. Argentinos, brasileños y uruguayos encuentran en Paraguay condiciones tributarias competitivas y oportunidades para resguardar su capital en propiedades inmobiliarias.

El problema es cuando la rentabilidad del producto inmobiliario se convierte en el principal criterio de diseño, dejando en segundo plano su relación con la ciudad.

Se construyen torres con estacionamientos, accesos vehiculares, cerramientos y servicios exclusivos para sus residentes. Mientras tanto, las veredas, los espacios públicos y las conexiones peatonales reciben poca atención. Cada edificio resuelve sus necesidades hacia adentro, pero aporta escaso valor al entorno.

La inversión privada no tiene por qué resolver todos los problemas urbanos. Esa responsabilidad corresponde principalmente al municipio, que debe establecer reglas capaces de equilibrar los beneficios particulares con las necesidades colectivas.

La ciudad no puede seguir creciendo por parches

La avenida Molas López constituye un ejemplo de esta contradicción. La construcción del sistema de desagüe pluvial y las mejoras viales representaron una inversión importante para una zona que padecía graves problemas de infraestructura.

Sin embargo, la intervención también ofrecía una oportunidad para transformar la avenida en un espacio urbano más completo. Su paseo central podía incorporar recorridos peatonales, mobiliarios, arborización y lugares de recreación, en cambio, predominó una concepción orientada a resolver la circulación vehicular. El resultado una continuidad de murallas y portones para grandes edificios desconectados del barrio.

Este criterio se repite en distintas intervenciones de Asunción, se mejoran calles para facilitar el acceso a nuevos desarrollos, pero rara vez se aprovechan esas inversiones para construir una red continua de espacios públicos, renovar veredas, enterrar las redes de cables aéreos o simplemente seguir un plan regulador.

De la Bigness a la ciudad porosa

El arquitecto Rem Koolhaas desarrolló el concepto de Bigness para explicar cómo los edificios de gran escala adquieren una complejidad comparable a la de una ciudad. La coexistencia de viviendas, oficinas, comercios y servicios dentro de un mismo complejo transforma la arquitectura en una infraestructura urbana.

Asi, estos grandes desarrollos también funcionan como espacios autónomos, con actividades concentradas en su interior y escasa relación con el exterior.

Steven Holl propone en su libro Urban Hopes, mediante la investigación de proyectos que integran arquitectura, espacio público y urbanismo, el concepto de porosidad. Dicho concepto busca superar el edificio cerrado y aislado, incorporando pasajes, plazas, jardines y conexiones que permiten relacionarlo con la ciudad.

Por ejemplo, en el complejo Linked Hybrid de Pekín, Holl conecta ocho torres mediante puentes elevados, mientras la planta baja incorpora recorridos abiertos al público. En el Horizontal Skyscraper de Shenzhen, eleva gran parte del edificio sobre una estructura que libera el suelo para el paisaje.

Mies Van der Rohe

Riken Yamamoto

Steven Holl

La idea es que la densidad no necesariamente debe ocupar o privatizar todo el espacio disponible. Mediante el diseño arquitectónico y estructural, también puede generar nuevas oportunidades para la vida colectiva.

Incentivar la arquitectura que construye ciudad

La nueva administración municipal, encabezada por Soledad Núñez, tendrá la oportunidad de revisar el modelo de crecimiento urbano de Asunción. La ciudad necesita pasar de una gestión basada en intervenciones aisladas y excepciones normativas a otra que establezca objetivos territoriales y normativos integrados.

No hace falta impedir la inversión privada ni multiplicar restricciones. Por el contrario, se pueden ofrecer mayores incentivos constructivos a los proyectos que aporten beneficios urbanos verificables.

Una primera medida sería revisar los incentivos a la construcción en altura para premiar a los edificios que incorporen espacios públicos accesibles, pasajes peatonales, áreas verdes y conexiones con el entorno. Estos beneficios podrían traducirse en mayor edificabilidad, siempre que la infraestructura y las condiciones urbanísticas lo permitan.

También deberían establecerse incentivos específicos para la vivienda permanente y asequible, especialmente en zonas con acceso al transporte público. Densificar Asunción no consiste únicamente en vender departamentos pequeños a inversores, sino en facilitar que las familias puedan regresar a vivir en la capital.

Otra medida sería exigir que los grandes desarrollos presenten estudios de integración urbana, evaluando su impacto sobre las veredas, el tránsito, el drenaje y los espacios públicos. No como un trámite adicional, sino como una herramienta para mejorar los proyectos.
Asunción tiene por delante una oportunidad histórica. La inversión inmobiliaria puede convertirse en una herramienta de transformación urbana, siempre que exista una administración capaz de orientar ese crecimiento.

La ciudad no necesita solamente edificios más altos. Necesita que cada nuevo edificio contribuya a construir una ciudad mejor.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcciones Sostenibles PYGBC
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Dimplomado en Patologías por Arquimétodo.
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos