Departamentos a precio de oro: ¿Burbuja o Inversión en Paraguay?

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Las burbujas inmobiliarias han sido un tema recurrente en la historia económica reciente, desde la crisis financiera de 2008 en Estados Unidos hasta los desafíos actuales en China y Europa. La pregunta que se plantea ahora es si Paraguay corre riesgo de enfrentar una burbuja inmobiliaria y, en caso afirmativo, ¿cuál sería su impacto en el mercado local?.

Lecciones de la crisis de 2008 en Estados Unidos:

La crisis financiera de 2008 en Estados Unidos tuvo su origen en una serie de decisiones financieras equivocadas impulsadas por el gobierno de Bill Clinton en la década de los 90. Se relajaron los requisitos para la concesión de préstamos hipotecarios, incluyendo la eliminación del requisito de un pago inicial del 20%, estimulados por los bancos estatales y, más tarde, se sumaron instituciones financieras privadas en el sector inmobiliario, otorgando préstamos sin filtros ni restricciones. Esta creencia infundada de que los precios de las viviendas siempre suben, desencadenó una especulación descontrolada, con activos inmobiliarios siendo negociados en el mercado de valores para seguir otorgando préstamos. Cuando los problemas comenzaron a surgir debido a los incumplimientos en los pagos hipotecarios, esto desencadenó la crisis financiera y provocó el colapso del mercado inmobiliario que ya conocemos.

La actual crisis inmobiliaria en China:

La situación en China difiere de la de Estados Unidos. China basa gran parte de su economía en la construcción, que representa aproximadamente un tercio de su PIB.

Empresas como Evergrande alquilaban terrenos y vendían propiedades en pozo, ya que en China no se puede comprar. En su ambición por convertirse en líderes del mercado, continuaron vendiendo propiedades en estado de desarrollo utilizando los ingresos de las ventas en lugar de cumplir con sus compromisos de construcción. Esta práctica generó un esquema que se asemeja a un «esquema Ponzi,» impulsado por el crecimiento económico y la demanda de inversión en propiedades; los chinos tradicionalmente invierten en ladrillos. No obstante, esta sobrevaloración resultante y la acumulación de deudas llevaron al colapso de Evergrande, lo que resultó en una disminución de las ventas y una crisis inmobiliaria en China que sigue afectando al mercado, incluso a otras grandes empresas como Country Garden, cuyas acciones se redujeron en más del 70% durante el presente año.

La actual crisis inmobiliaria en Europa:

En Europa, los altos precios de alquiler afectan a países como Francia, España, Escocia, Holanda, Alemania y Polonia. Esto se debe a la subida de la tasa de interés Euribor, dependiente del Banco Central Europeo, y a los efectos posteriores a la pandemia, según analistas. Algunos países han implementado restricciones a los aumentos de alquileres, como España, que estableció un tope de aumento del 2% anual, y Francia, que implementó medidas similares. Holanda limitó el aumento al 1% más la inflación anual, mientras que Alemania estableció un límite del 15% para el aumento durante 3 años y Escocia del 3% anual, pero esto podría resultar en un enfriamiento de las inversiones inmobiliarias en el futuro.

El Escenario en Paraguay:

Algunos indicadores que debemos atender:

1 – Más de 20% de viviendas vacías según el Censo 2022:

Con un significativo porcentaje de viviendas desocupadas, surge la pregunta inevitable: ¿estamos frente a un exceso de oferta? En teoría, esto debería ejercer presión a la baja sobre los precios de la vivienda, ya que los propietarios buscan ocupar o alquilar estas propiedades para evitar pérdidas. Sin embargo, la realidad presenta una paradoja intrigante, ya que los precios continúan en constante ascenso, desafiando la lógica convencional. Esta situación podría deberse a múltiples factores, como la alta demanda de inversores extranjeros o la ausencia de políticas efectivas para fomentar la ocupación de estas viviendas.

2 – Precio por metro cuadrado (m2) alto en relación al salario mínimo:

Los precios elevados por m2 en comparación con el salario mínimo pueden hacer que la vivienda sea inaccesible para muchas personas, lo que podría limitar la demanda y llevar a una corrección de precios.

3 – Alto porcentaje de capital extranjero y ventas a extranjeros:

La dependencia significativa de inversores y compradores extranjeros puede aumentar la volatilidad del mercado. Según César Cáceres, presidente de Re/Max Paraguay, actualmente se están invirtiendo aproximadamente US$ 2 mil millones en desarrollos inmobiliarios en las principales ciudades, y se espera que esta cifra crezca a alrededor de US$ 3 mil millones en los próximos años. De este monto total, el 30% corresponde a inversiones extranjeras, lo que equivale a unos US$ 600 millones. Por otro lado, Raúl Constantino, presidente de la CAPADEI, ha revelado que el 75% de las adquisiciones de estos inmuebles son realizadas por inversores extranjeros.

La inversión extranjera en el mercado inmobiliario puede ser beneficiosa para el desarrollo económico del país, siempre y cuando se gestione de manera adecuada y se evite la especulación descontrolada.

 

4 – Infraestructura pública deficiente:

La falta de inversión en infra estructura pública puede afectar la calidad de vida en ciertas áreas y reducir la demanda en esas zonas. En el gráfico siguiente, se pueden identificar áreas de mayor actividad en el mercado inmobiliario en la actualidad, así como las regiones donde sería recomendable realizar inversiones en infraestructura pública. Esto permitiría lograr un equilibrio y crear nuevos puntos de interés para potenciales inversores.

Fuente: elaboración propia sobre 500 anuncios de Infocasas + Marketplace + Remax año 2023.

Estos indicadores resaltan la importancia de un análisis cuidadoso y una vigilancia continua del mercado inmobiliario en Paraguay para evitar una posible burbuja. Será fundamental que las autoridades y los expertos en el sector inmobiliario tomen medidas proactivas para garantizar la estabilidad y la sostenibilidad del mercado a largo plazo.

Impacto en el Mercado Local:

Si se produjera una corrección en el mercado inmobiliario de Paraguay, el impacto podría diferir de las crisis mencionadas. Una posible corrección podría estar relacionada con factores como la percepción de inversores extranjeros sobre la rentabilidad de sus inversiones y cambios en las condiciones económicas en sus países de origen. Esto podría llevar a una reducción de precios en el mercado. Por tanto, una caída de precios en este contexto podría afectar negativamente a los propietarios locales que también compraron propiedades a precios inflados en un intento por beneficiarse de la inversión extranjera.

El gobierno paraguayo debería planificar una serie de decisiones para garantizar la estabilidad y sostenibilidad del mercado. Algunas de estas decisiones podrían incluir:

• Monitoreo y regulación del mercado: Implementar una supervisión constante del mercado inmobiliario para identificar señales de posibles desequilibrios y burbujas. Esto podría incluir la recopilación y publicación regular de datos sobre precios de viviendas, tasas de vacancia y tendencias de inversión.
• Incentivos para la ocupación de viviendas vacías: Promover políticas que incentiven la ocupación de viviendas vacías, como la conversión de propiedades vacías en viviendas asequibles o programas de alquiler social para reducir la sobreoferta en el mercado.
• Mejora de la infraestructura pública: Realizar inversiones en infraestructura pública para aumentar la calidad de vida en las áreas donde se concentra la inversión inmobiliaria. Esto podría incluir mejoras en transporte público, servicios y espacios públicos.
• Planificación urbana sostenible: Desarrollar políticas de planificación urbana que promuevan un crecimiento equilibrado y sostenible de las ciudades, evitando la concentración excesiva de proyectos inmobiliarios en áreas específicas.

El mercado inmobiliario de Paraguay está en un punto en el que existe la posibilidad de una burbuja inmobiliaria debido a la sobrevaloración y la dependencia de inversores extranjeros, pero también existen oportunidades genuinas de inversión si se toman medidas adecuadas para garantizar la estabilidad y sostenibilidad a largo plazo. La vigilancia continua y la regulación adecuada, así como las políticas que incentiven la ocupación de viviendas vacías y la mejora de la infraestructura pública, son esenciales para abordar estos desafíos y evitar una posible crisis inmobiliaria en el futuro.

Las decisiones informadas y la regulación adecuada serán clave para evitar una posible crisis inmobiliaria futura y sus consecuencias en el mercado local.

Déjanos tus comentarios a continuación. Juntos podemos enriquecer la comprensión del mercado inmobiliario y crear un espacio para el diálogo constructivo. Esperamos sus aportes.

Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (USAL)
Especializado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
@bioconsarquitectos

Fuentes consultadas:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/internacional/2023/10/06/808490-espana-entre-los-paises-europeos-donde-menos-ha-subido-el-precio-de-la
https://www.infocasas.com.py/
https://www.remax.com.py/
https://dfsud.com/america/paraguay-el-nuevo-paraiso-de-las-inversiones-inmobiliarias-de-los
blog.bienesraiceslatinoamerica.com/paraguay-crece-inversion-extranjera-en-el-sector-inmobiliario