Viviendas vacías en Asunción, propuestas para aumentar la ocupación.
El acceso a la vivienda es uno de los desafíos más urgentes de nuestro tiempo, especialmente para los jóvenes y las clases sociales más vulnerables. La inflación desproporcionada en el mercado inmobiliario, impulsada por la especulación y los capitales excedentes, ha inflado el precio de la tierra de manera evidente.
Viviendas vacías y viviendas extendidas:
Según el último censo realizado en 2022, hay 439,000 viviendas desocupadas en todo Paraguay. En la capital, Asunción, se registran 129,806 viviendas, de las cuales 19,653 están vacías o abandonadas. Las ciudades con mayor cantidad de viviendas desocupadas después de Asunción son Luque, con 7,704; Capiatá, con 6,980; y San Lorenzo, con 6,190.
De las viviendas ocupadas en Paraguay, el 26% se clasifican como «familias extendidas». Esto significa que estas viviendas albergan a parientes cuya relación va más allá de la típica relación entre padres e hijos, incluyendo abuelos, tíos, primos y otros familiares.
En Asunción, continúa el aumento considerable en la construcción de edificios residenciales. Esto es positivo, ya que fomenta una ciudad compacta, la cual es más eficiente que una dispersa. Sin embargo, el problema surge cuando este crecimiento no respeta una planificación sostenible. Estos edificios deberían seguir una planificación urbana sostenible, la cual aún no existe, ya que el plan regulador responde principalmente a las demandas del mercado.
Los precios del metro cuadrado (m2) en Asunción y su Área Metropolitana se han multiplicado por 5 e incluso 10 veces en los últimos 10 años. Lamentablemente, no hay datos precisos que hagan seguimiento a este proceso inflacionario.
Asunción enfrenta una grave degradación urbana. El municipio atribuye la situación a los residentes que no cumplen con sus obligaciones fiscales en tiempo y forma. Sin embargo, esta perspectiva miope no toma en cuenta que el verdadero problema es la despoblación provocada por el abandono, la falta de mantenimiento y los altos precios que no se justifican en una capital que no ofrece calidad de vida. La solución radica en implementar incentivos y medidas fiscales que fomenten la densificación de la ciudad, que podría albergar el doble o el triple de su población actual.
¿Qué opinan los ciudadanos?
En este monitoreo con la herramienta de marketing Brand24 vemos la insatisfacción y los comentarios negativos de los asuncenos sobre el tema vivienda en las redes sociales, existe un descontento en un 80% según dicho análisis.
Oferta escasa para familias de la clase media y baja:
Las estadísticas indican que los desarrolladores están destinando más del 70% de su oferta tipológica en departamentos mono ambientes o de 1 dormitorio, son los que puede acceder la mayoría de la población, para alquiler o venta. Este tipo de inversión está llevando a que solo los jóvenes o parejas recién formadas accedan a estos edificios, sin embargo cuando la familia se agranda deben migrar más lejos donde los precios sean accesibles.
Por otro lado, los edificios vacíos son principalmente los de alta gama, edificios que son difíciles de alquilar por sus altos precios, aunque los inversores especulan con la plusvalía en el tiempo, dichos edificios representan la “densificación fantasma” como lo han llamado varios críticos urbanistas.
La opción para jóvenes pobres, es ocupar terrenos en áreas no urbanizables, arriesgándose a ser desalojados en cualquier momento. Con la esperanza que el gobierno intervenga otorgando viviendas en programas de reubicación.
Es crucial desmontar la falacia de que los jóvenes no desean comprar vivienda. La realidad es que la jubilación para sobrevivir en Latinoamérica es insuficiente, y aquellos que no hayan adquirido en su juventud, la pasarán mal en la vejez.
La importancia de la densificación:
La densificación urbana es el mejor camino para construir ciudades compactas, sostenibles, productivas y funcionales si se implementa correctamente.
La cercanía al transporte público y las políticas de gestión de transporte alternativo son cruciales para reducir el uso del automóvil privado. Además, es esencial considerar las áreas libres y la protección de verdes. Es recomendable reducir el factor de ocupación del suelo al 60% o 50% y prohibir la impermeabilización total del terreno para facilitar la recarga de los acuíferos y mitigar las inundaciones.
Las zonas más transitadas en diferentes horarios tienden a ser más seguras y agrupa a las comunidades, favoreciendo la interacción entre sus miembros.
¿Cómo fomentamos la ocupación de viviendas vacías?
Es necesario promover una política pública de vivienda social que garantice el acceso universal a una vivienda digna y asequible, mediante fórmulas como el alquiler social, la cesión en uso o la propiedad colectiva. Es necesario recuperar el sentido social y humano de la vivienda como un espacio de convivencia, identidad y emancipación.
- Incentivos Fiscales: Exonerar de impuesto a la construcción a las regularizaciones de viviendas de más de 10 años, esto facilitaría la correcta tasación y venta.
- Incentivos Fiscales: Ofrecer deducciones o reducciones impositivas a propietarios que alquilen sus propiedades vacías a precios accesibles. Si el sueldo mínimo es 2.840.000 Gs. mensuales, el alquiler accesible podría fijarse en un 30% x 2 personas si son mayores a 60 m2, o sea 1.704.000 Gs. o menos.
- Requerimientos de Mantenimiento: Implementar normativas que obliguen a los propietarios a mantener sus propiedades en condiciones adecuadas, incentivando la ocupación para evitar sanciones. Por ejemplo: implementar una normativa que exija a los propietarios presentar un informe anual de mantenimiento, el antes y el después.
- Impuestos sobre propiedades vacías en zonas críticas: Muchos países imponen impuestos adicionales a los propietarios de viviendas desocupadas, incentivando su alquiler o venta.
- Mejorar acceso a préstamos: Bajar las tasas de interés para préstamos hipotecarios aún altas en Paraguay, FED ha bajado sus tasas en 50 puntos, el BCP también debería bajar su tasa fija de 6% y así mejorar el acceso a créditos.
- Impulsar alternativas de construcción: Facilitar el acceso a financiación y recursos para proyectos de vivienda cooperativa y autogestionada, que promuevan la solidaridad y la colaboración comunitaria.
- Leyes de Uso de Suelo: Establecer ordenanzas que promuevan la conversión de propiedades vacías para usos mixtos, facilitando que se conviertan en espacios comerciales y residenciales.
Fomentar la ocupación de viviendas vacías es esencial para revitalizar nuestra capital y garantizar el acceso a una vivienda digna. Implementar políticas públicas de vivienda social, que incluyan incentivos fiscales y normativas de mantenimiento, no solo contribuirá a reducir la cantidad de propiedades desocupadas, sino que también fortalecerá el tejido social y económico de nuestras ciudades.
Al promover alternativas de construcción y mejorar el acceso a servicios públicos, podemos hacer que diversas áreas sean más atractivas para la población. En lugar de buscar culpables, el municipio debería adoptar un enfoque proactivo que incentive la colaboración entre propietarios, inquilinos y autoridades. Así, podremos transformar Asunción en un lugar más habitable, inclusivo y sostenible para todos.
Arq. Nicolás Morales Saravia
Arquitecto y Docente FADA UNA
Magister en E.S.U.
Consultor en Construcción SOSTENIBLE (PYGBC)
Diplomado en Urbanismo y Medio Ambiente (FUSAL)
Diplomado en PATOLOGÍAS AR
Miembro del Colegio de Arquitectos del Paraguay.
arq.nicolas.morales.s@gmail.com
