La construcción está a 2.500.000 el m2,¿y esto que incluye?


Como parte de un saber popular siempre corre la voz sobre montos de m2 referenciales como “la construcción está a Gs. 2.500.000 el m2” (o cualquier otro número). Este tipo de afirmaciones suelen generar debate entre profesionales y clientes. Entonces, si tomamos este monto como referencia, en teoría, tanto una casa, como una oficina o un local comercial de 100 m2 costarían alrededor de Gs. 250.000.000.

Hace años, iniciando mi práctica profesional, sentía la ansiedad de dar respuestas rápidas a mis clientes cuando solicitaban estimaciones, y también necesitaba datos para chequear los resultados de mis análisis de costos, pero estimaciones como las mencionadas más arriba me generaban muchas dudas. En ese entonces, para mí, realizar un presupuesto significaba apostar, no sólo el resultado de un trabajo particular, sino el futuro de mi empresa. Esta fue una de las razones para dedicarme a lo que hago.

Hoy me gustaría plantear varias interrogantes con respecto a este tipo de montos referenciales, y cuán seguro resulta usarlos.

¿Cómo está calculado?

  • ¿El monto de referencia, es el costo de la construcción, o el precio?
  • ¿Si fuera el costo, corresponde sólo a los costos directos, o incluye también costos indirectos e imprevistos, así como los gastos operativos de la empresa o del/de la profesional?
  • ¿Incluye honorarios profesionales? ¿De quiénes y en qué conceptos?
  • ¿Incluye las ganancias del profesional o la empresa constructora por la ejecución de la obra?
  • ¿Incluye impuestos?
  • ¿Con qué método y de qué manera se realizó el presupuesto analítico base del cálculo?

En primer lugar, es importante diferenciar costo y precio, ya que este último incluye ganancias e impuestos. Tampoco es lo mismo decir que corresponde al costo directo (materiales, mano de obra, subcontratos), que decir que incluye los costos indirectos y los gastos operativos (tales como las construcciones provisorias o los gastos de la oficina) y los imprevistos.

Además, aunque los montos referenciales usen de base presupuestos analíticos (propios o de terceros), ¿cómo saber si tienen errores? ¿será que se incluyeron todos los rubros o se hizo bien el cómputo? No tenemos, en la mayoría de los casos, manera de constatar.

¿Cómo aplicar correctamente el monto referencial?

Otro de los problemas en este tipo de análisis es que, aunque supiéramos que los datos calculados son correctos, no siempre se pueden aplicar a construcciones diferentes, en ubicaciones diferentes o en momentos diferentes. En este caso, nos toca considerar aspectos como:

  • ¿Cuáles son las características constructivas consideradas?
  • ¿A qué tipología corresponde y qué rubros incluye?
  • ¿A qué tamaño de obras o proyectos?
  • ¿Están actualizados los precios del cálculo?
  • ¿A qué lugar corresponde?
  • ¿Se puede aplicar a reformas o ampliaciones?

En síntesis, para utilizar los costos de una construcción como referencia para los de otra futura, es decir, para realizar un presupuesto por analogía, se debe tener en cuenta lo siguiente:

  • Fecha de cálculo: los datos deben estar actualizados.
  • Ubicación: no es lo mismo construir en Asunción que en Ciudad del Este.
  • Tipología: no se puede comparar viviendas unifamiliares con edificios, por ejemplo.
  • Las características constructivas principales deben ser semejantes, como tipo de muro, estructura, techo, piso, etc.
  • Tamaño: no es recomendable aplicar el costo por m2 de una vivienda de 60 m2 a otra de 350 m2.
  • Rubros incluidos: se debe incluir todos los necesarios para que se considere obra terminada, pero no los muebles y equipamientos, que deben calcularse aparte.
  • Cuando contamos con los datos un proyecto similar, es preferible utilizar el costo directo por m2 del mismo, y añadir los demás elementos de la estructura de costo y precio, antes que el precio por m2, cuya composición podría no estar completa.
  • En obras que como reformas o ampliaciones no conviene utilizar presupuestos por analogía porque las características únicas de la obra actual pueden dificultar comparaciones con otras.

Las estimaciones por analogía pueden ser muy útiles, siempre y cuando sepamos de dónde provienen los datos, qué incluyen y cómo aplicarlos de forma a tener en cuenta las variaciones con respecto al proyecto que necesitamos estimar.

Fuente www.basepresupuestos.com/blog/